1. [geïntimeerde],
2. [geïntimeerde],
Burgerlijke zaken over 2026
Registratienummers: SXM202500582 – SXM2025H00061
Uitspraak: 28 juli 2026
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in kort geding in de zaak van:
de stichting [naam stichting],
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde, thans appellante,
gemachtigde: mr. J.G. Bloem,
tegen
wonende in de [land],
in eerste aanleg eisers, thans geïntimeerden,
gemachtigde: mr. C.J. Koster.
Partijen worden hierna [stichting] en [geïntimeerden] genoemd.
1. Samenvatting
[geïntimeerden] heeft een aanbetaling van USD 57.500 aan [stichting] betaald voor de aankoop van een recht van appartement. Het appartementencomplex moest nog worden gebouwd door [stichting]. De projectontwikkeling is overgenomen door een ander. [geïntimeerden] heeft voor hetzelfde appartement een nieuwe overeenkomst gesloten met de nieuwe projectontwikkelaar, maar die overeenkomst is beëindigd. [geïntimeerden] wil zijn aanbetaling terug. Het Hof beslist, net als het Gerecht, dat [stichting] de aanbetaling moet terugbetalen.
2. Het verloop van de procedure in hoger beroep
Bij op 8 augustus 2025 ingekomen akte van appel is [stichting] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 18 juli 2025 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht), ECLI:NL:OGEAM:2025:54.
Bij memorie van grieven, met producties, heeft [stichting] haar bezwaren tegen het vonnis toegelicht. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerden] op die bezwaren gereageerd.
Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend.
Partijen hebben vonnis gevraagd. De uitspraak is bepaald op vandaag.
3. De feiten
Tussen [geïntimeerden] als koper/opdrachtgever en [stichting] als verkoper/aannemer is op 18 januari 2021 een koop-aannemingsovereenkomst tot stand gekomen. De overeenkomst hield in dat [stichting] een appartementencomplex zou bouwen, en in dat complex aan [geïntimeerden] een recht van appartement zou leveren. De koopprijs bedroeg USD 575.000.
Op grond van de overeenkomst moest [geïntimeerden] een aanbetaling doen van 10% van de koopprijs, dus USD 57.500 (hierna: de aanbetaling). [geïntimeerden] heeft de aanbetaling gedaan aan [stichting], niet op een Escrow-rekening en ook niet op een rekening bij een notaris.
Op enig moment in 2024 heeft [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) de projectontwikkeling overgenomen. Tussen [geïntimeerden] en [betrokkene 1] is op 3 december 2024 een overeenkomst tot stand gekomen voor hetzelfde recht van appartement als waarvoor de overeenkomst met [stichting] was gesloten. Oplevering zou plaatsvinden uiterlijk op 31 december 2024.
[geïntimeerden] heeft het recht van appartement niet afgenomen. Bij brief van 27 februari 2025 heeft [geïntimeerden] zowel [stichting] als [betrokkene 1] gesommeerd de aanbetaling van USD 57.500 terug te betalen. Beiden hebben dat niet gedaan.
[bestuurder 1] en [bestuurder 2] zijn de bestuurders van [stichting].
4. De procedure bij het Gerecht
[geïntimeerden] heeft bij het Gerecht gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad, [stichting], [bestuurder 1], [bestuurder 2] en [betrokkene 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van USD 57.500 aan [geïntimeerden]. [geïntimeerden] heeft daarnaast gevorderd hen hoofdelijk te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten van Cg 3.000 en proceskosten, alles vermeerderd met wettelijke rente.
Het Gerecht heeft de vorderingen alleen ten aanzien van [stichting] toegewezen. [geïntimeerden] is veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [betrokkene 1].
5. De beoordeling
Formele aspecten
Hoewel de akte van appel formeel ook namens [bestuurder 1] en [bestuurder 2] is ingediend, gaan partijen er in hun latere processtukken van uit dat [bestuurder 1] en [bestuurder 2] in de procedure in hoger beroep niet langer betrokken zijn. In de procedure in hoger beroep is [betrokkene 1] ook niet langer betrokken. De vorderingen jegens [bestuurder 1], [bestuurder 2] en [betrokkene 1] zijn door het Gerecht afgewezen en tegen die beslissing is niet (incidenteel) geappelleerd.
Ontvankelijkheid in kort geding
Volgens [stichting] leent de zaak zich niet voor beslechting in kort geding, omdat niet uitsluitend de vraag voorligt of de aanbetaling door [stichting] moet worden terugbetaald, maar ook de vraag of het appartement non-conform was.
Uit de motivering hierna volgt dat ook het Hof geen oordeel geeft over de conformiteit van het appartement. Bovendien is het Hof van oordeel dat [geïntimeerden] zijn spoedeisend belang vanwege oplopende medische kosten en de vrees voor financiële problemen aan de zijde van [stichting] voldoende heeft toegelicht. Het Gerecht heeft [geïntimeerden] daarom op goede gronden ontvankelijk verklaard in kort geding.
Geen contractovername door [betrokkene 1]
Volgens [stichting] was sprake van contractoverneming, waarbij [betrokkene 1] het contract tussen [stichting] en [geïntimeerden] heeft overgenomen. Het stond [betrokkene 1] daarom niet vrij nieuwe afspraken over de aanbetaling te maken, voor zover zij daarbij geen rekening hield met haar afspraken met [stichting].
Naar het voorlopig oordeel van het Hof is geen sprake van contractoverneming door [betrokkene 1]. In hoger beroep heeft [stichting] (de door haar niet ondertekende) overeenkomst met [betrokkene 1] en een derde overgelegd, op basis waarvan [betrokkene 1] en die derde de projectontwikkeling overnamen. In die overeenkomst is (onder meer) het volgende bepaald: “3. Termination and New Agreements with Apartment Buyersa. All existing agreements between the Original Developer [lees: [stichting] e.a.] and Apartments Buyers [lees: [geïntimeerden] e.a.] are terminated by the Original Developer. The Assignee [lees: [betrokkene 1] e.a.] shall not be responsible for any obligations or liabilities deriving from any agreement or relation between the Original Developer and Apartment Buyers.
b. (…) c. (…)
d. The Assignee shall recognize the existing Apartments Buyers (…). The Assignee will enter into a new agreement with these Buyers, and will honor the purchase price previously agreed upon with the Original Developer. Under the new agreement, the Assignee will take into account any deposit payments already made by the Buyers as per their original agreement with the Original Developer. This ensures the Buyers’ prior financial commitments are acknowledged and incorporated into the new contract. If the Buyers decline to enter the new agreement with the Assignee, they will be entitled to a full refund of their deposit once the apartment is sold to a third party. This provision allows the Buyers the option to either proceed with the Assignee under the new agreement or receive a complete refund of their deposit.
Uit de bepalingen volgt uitdrukkelijk niet dat [betrokkene 1] in de rechtspositie van [stichting] in zijn relatie met [geïntimeerden] treedt, maar dat de rechtsverhouding tussen [stichting] en [geïntimeerden] wordt beëindigd en dat [betrokkene 1] met [geïntimeerden] een nieuwe overeenkomst sluit. Van contractoverneming, waarbij alle rechten en verplichtingen van [stichting] overgaan op [betrokkene 1], is dus geen sprake. Bovendien betwist [geïntimeerden] dat hij bekend was met de overeenkomst tussen [stichting] en [betrokkene 1], zodat van zijn voor contractoverneming vereiste medewerking geen sprake is. De aanbetaling bleef op grond van de nieuwe overeenkomst onder [stichting]
Partijen zijn het erover eens dat, nadat [betrokkene 1] de projectontwikkeling had overgenomen, de overeenkomst tussen [stichting] en [geïntimeerden] niet langer bestond. Enerzijds verlangde [geïntimeerden] niet langer van [stichting] dat zij het appartementencomplex zou bouwen of aan [geïntimeerden] een recht van appartement zou leveren. [betrokkene 1] en [geïntimeerden] zijn immers voor datzelfde appartement een nieuwe overeenkomst aangegaan. Anderzijds verlangde [stichting] niet langer betaling van de aanneem- en koopsom, omdat zij met [betrokkene 1] was overeengekomen dat [betrokkene 1] het project zou uitvoeren en met de kopers nieuwe overeenkomsten zou sluiten. De overeenkomst tussen [stichting] en [geïntimeerden] is dus met wederzijds goedvinden (stilzwijgend) beëindigd.
De vraag is vervolgens welke afspraken partijen hebben gemaakt over de aanbetaling die [geïntimeerden] aan [stichting] heeft voldaan. [stichting] en [betrokkene 1] spraken af dat [betrokkene 1] er in de nieuwe overeenkomst met [geïntimeerden] rekening mee zou houden dat [geïntimeerden] al een aanbetaling aan [stichting] had voldaan. [geïntimeerden] zou de aanbetaling van [stichting] terugkrijgen als zij geen overeenkomst met [betrokkene 1] wilde aangaan, maar pas nadat het recht van appartement aan een derde zou zijn verkocht (zie het citaat in rechtsoverweging 5.5).
Ook [geïntimeerden] en [betrokkene 1] spraken in hun overeenkomst af dat [betrokkene 1] de aanbetaling zou respecteren en dat [geïntimeerden] zich voor de eventuele terugbetaling van de aanbetaling in voorkomend geval moest richten tot [stichting]:
“Deposit
Buyer [lees: [geïntimeerden]] has since remitted 10% or USD57,500 to previous Developer [lees: [stichting]], while the Owner of the property [lees: [betrokkene 1]] shall honor the deposit and apply against the Purchase Price. In the event this agreement dissolves for any particular reason, recourse of the deposit and/or damages shall be on the account of the previous Developer.”
Naar het voorlopig oordeel van het Hof geldt het volgende. Dat partijen na beëindiging van hun overeenkomst expliciet afspraken hebben gemaakt over de aanbetaling is niet gebleken. Uit de overeenkomsten tussen [stichting] en [betrokkene 1] en tussen [betrokkene 1] en [geïntimeerden] volgt echter dat partijen er beiden van uitgingen dat de aanbetaling die [geïntimeerden] heeft betaald ook op grond van de nieuwe overeenkomst tussen [geïntimeerden] en [betrokkene 1] onder [stichting] zou blijven en dat [stichting] de aanbetaling zou terugbetalen als die overeenkomst niet tot stand zou komen of zou eindigen. Aannemelijk is daarom dat partijen die afspraak (stilzwijgend) hebben gemaakt.
Onjuist is de stelling van [stichting] dat [geïntimeerden] alleen aanspraak kan maken op teruggave van de aanbetaling als het appartement is verkocht aan een derde. Bij de overeenkomst waarin die afspraak is opgenomen (zie het citaat in rechtsoverweging 5.5) is [geïntimeerden] niet betrokken en hij betwist dat hij met die afspraak heeft ingestemd. [stichting] kan daaraan tegenover [geïntimeerden] daarom geen rechten ontlenen.
De overeenkomst tussen [betrokkene 1] en [geïntimeerden] is beëindigd met wederzijds goedvinden
[stichting] verwijst naar artikel 8 van de overeenkomst tussen [geïntimeerden] en [betrokkene 1]. Volgens [stichting] kan [geïntimeerden] alleen tot ontbinding van die overeenkomst overgaan, nadat hij [betrokkene 1] een hersteltermijn heeft gegeven. Pas na ontbinding kan [geïntimeerden] vervolgens aanspraak maken op terugbetaling van de aanbetaling. Omdat [geïntimeerden] dat niet heeft gedaan, heeft [stichting] het recht om de aanbetaling te behouden. In het artikel is het volgende bepaald:
“ Default of Seller
8. In case Seller [lees: [betrokkene 1]] breaches any of his obligations under this agreement, Buyer [lees: [geïntimeerden]] has to notify Seller of such breach in writing and give Seller a period of 15 calendar days to cure such breach. In case Seller does not cure such breach within the term of 15 calendar days, the Buyer is entitled to declare this agreement dissolved out of court, and claim only the 10% of the purchase price. (…)”
Het Hof oordeelt als volgt. In reactie op de brief van 27 februari 2025, waarin [geïntimeerden] (onder meer) [betrokkene 1] heeft gesommeerd de aanbetaling terug te betalen, heeft [betrokkene 1] bij brief van 20 maart 2025 gereageerd. In de brief bevestigt [betrokkene 1] dat de beëindiging van de overeenkomst van 3 december 2024 is geaccepteerd:“Without formal notice, your clients [lees: [geïntimeerden]] have informed my Client [lees: [betrokkene 1]] on February 20th, 2025 (…) that they wish to terminate the agreement and that they want to receive their deposit in return. My Client has accepted the termination of the sale, but has informed your clients, in line with the agreement, that he is not responsible for the deposit that your clients have paid to [stichting] (…).”
In de procedure bij het Gerecht, waarbij [betrokkene 1] betrokken was, heeft [betrokkene 1] nogmaals bevestigd dat de overeenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. Daarom is het, anders dan [stichting] meent, voor de beoordeling van de vraag of [stichting] de aanbetaling moet terugbetalen niet relevant of [geïntimeerden] [betrokkene 1] in gebreke heeft gesteld voor of heeft geklaagd over eventuele tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst tussen hen. Daarnaast is niet relevant of [geïntimeerden] wel of niet tijdelijk in het appartement heeft gewoond. De vraag of [geïntimeerden] de overeenkomst met [betrokkene 1] rechtsgeldig kon ontbinden ligt immers niet voor, omdat de overeenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. Dat stond [geïntimeerden] en [betrokkene 1] vrij.
Door de beëindiging van de overeenkomst tussen [geïntimeerden] en [betrokkene 1] bestaat geen grondslag meer voor de betaling van de aanbetaling door [geïntimeerden]. [stichting] moet de aanbetaling aan [geïntimeerden] terugbetalen.
Zekerheidsstelling, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
Volgens [stichting] heeft het Gerecht ten onrechte geoordeeld dat [geïntimeerden] geen zekerheid hoeft te stellen voor de terugbetaling van de aanbetaling. [stichting] heeft zijn bezwaren op dit punt niet nader toegelicht. Van een restitutierisico aan de zijde van [geïntimeerden] dat tot zekerheidstelling aanleiding geeft is onvoldoende gebleken. [geïntimeerden] hoeft daarom geen zekerheid te stellen voor de terugbetaling van de aanbetaling.
[stichting] heeft tot slot bezwaren geuit tegen de hoogte van de proceskostenveroordeling voor de procedure bij het Gerecht en tegen de buitengerechtelijke incassokosten waartoe zij is veroordeeld.
De door het Gerecht toegewezen proceskosten zijn overeenkomstig het geldende Procesreglement. Het Hof ziet geen aanleiding daarvan af te wijken. [stichting] heeft zijn bezwaar tegen de door het Gerecht toegewezen buitengerechtelijke incassokosten niet nader toegelicht. Zij betwist bovendien niet dat [geïntimeerden] buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt in een poging de zaak buitengerechtelijk op te lossen. Het Hof zal het oordeel van het Gerecht ook op dat punt in stand laten.
Conclusie
Het vonnis waarvan beroep moet worden bevestigd. [stichting] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het Hof ziet, anders dan door [geïntimeerden] verzocht, geen aanleiding om af te wijken van het liquidatietarief.
Een kostenveroordeling levert ook voor de nakosten een executoriale titel op. Dat hoeft dus niet uitdrukkelijk in een dictum te worden toegewezen (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [stichting] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen en tot op heden begroot op Cg 249,50 aan verschotten en Cg 8.750 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, W.P.M. ter Berg en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 28 juli 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.