ECLI:NL:RBNHO:2026:11527

1. [gedaagde sub 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 7 mei 2025, waarin de rechtbank een mondelinge behandeling voor de meervoudige kamer heeft bevolen.

Deze mondelinge behandeling heeft op 4 december 2025 plaatsgevonden. De griffier heeft van deze zitting aantekeningen gemaakt. De advocaten hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij hebben overgelegd. De rechtbank heeft ter zitting de volgende stukken aan het procesdossier toegevoegd:

- de akte overlegging producties met producties 35 tot en met 38 van Helder Vastgoed;

- de akte overlegging producties met producties 8 en 9 van [gedaagden] en productie 10 van [gedaagden]

Aan het eind van de zitting heeft de rechtbank bepaald dat in deze zaak vonnis zal worden gewezen.

2. De feiten

Woningstichting Den Helder (hierna: WSDH) is enig aandeelhouder en bestuurder van Helder Vastgoed. Helder Vastgoed richt zich op onder andere de herstructurering van Nieuw Den Helder (een wijk in Den Helder) en de revitalisering van het stadshart.

[gedaagden] houden zich bedrijfsmatig bezig met de aan- en verkoop en de verhuur van onroerend goed. [gedaagden] hebben meerdere onroerende zaken in Den Helder.

WSDH is eigenaar geweest van de voormalige “Zeevaartschool” in Den Helder. Stichting Dienst Landbouwkundig Onderzoek (hierna te noemen: DLO) wilde de Zeevaartschool voor haar onderzoeksinstituut IMARES huren, waarvoor de Zeevaartschool diende te worden gerenoveerd en een aanbouw moest worden gerealiseerd. WSDH en DLO hebben hierover afspraken gemaakt, die zij schriftelijk hebben vastgelegd in de “realisatieovereenkomst” van november 2014. In artikel k van de realisatieovereenkomst is bepaald:

“Met betrekking tot de financiële kaders speelt en geldt het volgende.

het bedrag gemoeid met restauratie van de zeevaartschool en de nieuwbouw (…) is verdisconteerd in de na te noemen jaarhuur van € 272.160,00;

specifieke en aanvullende voorzieningen aan en in de bestaande bouw om te kunnen voldoen aan het overeengekomen (turn-key) opleveringsniveau van IMARES bedraagt

€ 300.000,00;

de stichtingskosten voor de (turn-key) aanbouw bedragen € 800.000,00;

de aanvangshuurprijs van € 272.160,00 per jaar wordt vermeerderd met de over tien jaar uitgesmeerde en hiervoor genoemde bedragen van € 300.000,00 en € 800.000,00, hetgeen neerkomt op een verhoging van de jaarhuur van € 272.160,00 met respectievelijk

€ 39.348,00 en € 65.672,00. Bij verlenging van de huurovereenkomst na tien jaar vervalt het bedrag van € 39.348,00 (…) en zal dit bedrag dus geen deel meer uitmaken van de huurprijs bij verlenging van de huurovereenkomst na tien jaar. Het bedrag van € 65.672,00 (…) blijft gedurende 20 jaar (…) deel uitmaken van de huurprijs, voor zover de huurovereenkomst ook na tien jaar door DLO zal worden voortgezet. (…)

WSDH zal gedurende de eerste huurperiode van tien jaar al het onderhoud, dus het verhuurdersonderhoud en het huurdersonderhoud, voor eigen rekening en risico, deugdelijk en tijdig uitvoeren tegen betaling van een vast bedrag door IMARES van € 5.000,00 per jaar. (…)

de aanbouw zal worden gerealiseerd op een perceel grond (…) dat WSDH in erfpacht of in eigendom verkrijgt van het havenbedrijf. Indien erfpacht dan zal de (…) erfpachtcanon door IMARES aan WSDH (…) worden voldaan waarbij WSDH inschat dat de canon maximaal € 5.000,00 per jaar zal bedragen; Indien de grond in eigendom van WSDH overgaat dan zal de huur met € 5.000,00 (…) verhoogd worden.

(…)”

Na het sluiten van de realisatieovereenkomst heeft WSDH de Zeevaartschool aan N.V. Port of Den Helder (hierna: Port of Den Helder) verkocht en in eigendom overgedragen. Port of Den Helder is gelieerd aan de gemeente Den Helder. Per 1 november 2015 is DLO de Zeevaartschool van Port of Den Helder gaan huren. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van tien jaar. In artikel 4.1 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:

“De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 387.180,00 zegge: driehonderd zevenentachtigduizend honderd en tachtig euro (zie afspraken bijlage 2 punt K van realisatieovk.)”

Vervolgens is WSDH voor Port of Den Helder op zoek gegaan naar een commerciële investeerder die de Zeevaartschool wilde kopen. WSDH en Helder Vastgoed hebben hierover op 11 juli 2017 met [gedaagde sub 1] een gesprek gehad. Tijdens dit gesprek waren van de kant van WSDH en Helder Vastgoed aanwezig de heren [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en [naam 2] (hierna: [naam 2] ). Tijdens dit gesprek werd aan [gedaagde sub 1] een taxatierapport van de Zeevaartschool verstrekt. Eerder hadden [gedaagden] al het over de Zeevaartschool opgestelde informatie memorandum toegestuurd gekregen. Op pagina 4 van het informatie memorandum is het volgende over de Zeevaartschool te lezen:

“De belangrijkste investeringsoverwegingen zijn:

 Het betreft een kantoorgebouw verdeeld over vijf bouwlagen (geheel gerestaureerd met deels nieuwbouw) met aansluitend (en inpandig bereikbaar) laboratorium over 2 bouwlagen (complete nieuwbouw) (…)

 (…)

 De huur bedraagt op jaarbasis € 387.180;

 Het object is per 1-11-15 volledig verhuurd aan Stichting Dienst Landbouwkundig Onderzoek voor de duur van 10 jaar, WALL bedraagt 8 jaar;

 Direct achter het object zijn circa 70 openbare parkeervlakken gelegen welke gebruikt worden door huurder en bezoekers van het object.”

En op pagina 18 van het informatie memorandum is vermeld:

“Verkoper heeft de intentie om het object te verkopen en te leveren op basis van een ‘as-is, where-is’ transactie. Dit betekent dat het object wordt gekocht en geleverd in haar huidige staat zonder additionele garanties van verkoper aan koper.”

Daarna is over de aankoop van de Zeevaartschool verder onderhandeld. [gedaagden] werden daarbij bijgestaan en vertegenwoordigd door hun kleinzoon de heer [kleinzoon] (hierna: [kleinzoon] ). Nadat eind april 2018 op hoofdlijnen overeenstemming werd bereikt over een vastgoedruil met een door [gedaagden] bij te betalen bedrag van € 650.000,00, heeft [kleinzoon] op 18 mei 2018 aan [naam 1] en [naam 2] een e-mail gestuurd. Deze e-mail gaat over de parkeerplaatsen naast de Zeevaartschool, die eigendom zijn van Port of Den Helder. In de e-mail van [kleinzoon] is onder meer te lezen:

“Vorige week hebben wij gesproken met [naam 3] van PoDH [opmerking van de rechtbank: bedoeld wordt Port of Den Helder]. (…) de grond parkeerplaats en de grond voorzijde van het pand zouden niet meegeleverd worden bij een deal. (…)

Inmiddels zijn er voor ons behoorlijk wat factoren die de waarde van de Zeevaartschool (…) niet ten goede komen. Zonder de bijbehorende parkeerplaats (ca. 70 parkeervakken) (…) zijn de mogelijkheden m.b.t. verhuur in de toekomst (…) aanzienlijk minder aantrekkelijk. (…)

Zonder de parkeerplaats zijn wij genoodzaakt om ons bod te verlagen daar de deal dan niet werkbaar is voor onze banken. (…)

Op 10 juni 2018 heeft [kleinzoon] het volgende aan [naam 1] en [naam 2] gemaild:

“(…)

Afijn, dit station is inmiddels gepasseerd en optie tot koop van de parkeerplaats is helaas helemaal van tafel. Dit heeft voor ons een drukkend effect op de waardering van jullie inbreng voor de deal. (…)

Nu hebben wij vorige week tegen elkaar gezegd, indien koop van de parkeerplaats echt niet mogelijk is wordt het optie B; huur van de parkeerplaats. (…)

Graag doen wij de zaak met jullie, maar de negatieve financiële gevolgen die wij aan het uitstel van de deal, en het onttrekken van de parkeerplaats ondervinden, zouden in onze ogen redelijk moeten worden gecompenseerd.

(…)”

Op 14 juni 2018 hebben Helder Vastgoed en [gedaagden] mondeling overeenstemming bereikt over een vastgoedruil (hierna: de overeenkomst). De overeenkomst komt er kort gezegd op neer dat Helder Vastgoed de Zeevaartschool (die Helder Vastgoed eerst nog van Port of Den Helder geleverd moest krijgen) aan [gedaagden] verkoopt en levert en dat [gedaagden] twee van hun panden in Den Helder (het voormalig gemeentehuis en het pand Excellent) aan Helder Vastgoed verkopen en leveren. Dit tegen (bij)betaling door [gedaagden] van een bedrag van € 600.000,00.

[naam 2] heeft Port of Den Helder diezelfde dag (14 juni 2018) per e-mail op de hoogte gesteld van de met [gedaagden] bereikte overeenstemming. In deze e-mail is het volgende over de parkeerplaatsen vermeld:

“Wij zijn eruit gekomen met [gedaagde sub 1] : hij maakt gebruik van jullie aanbod op de huur parkeerplaatsen met 2 jaar te verlengen en ziet dus af van de is de parkeerplaatsen te mogen kopen. (…)”

Op 22 juni 2018 heeft [kleinzoon] Helder Vastgoed per e-mail bericht dat [gedaagden] zich geconfronteerd zagen met een tijdelijke liquiditeitskrapte. In hetzelfde e-mailbericht heeft [kleinzoon] verder het volgende geschreven:

“Voor eind 2018 is de 600K cash bij jullie zoals besproken”.

Helder Vastgoed heeft de Zeevaartschool op 2 juli 2018 aan [gedaagden] geleverd. Ook de levering van het voormalig gemeentehuis en het pand Excellent aan Helder Vastgoed heeft op 2 juli 2018 plaatsgevonden.

In de leveringsakte betreffende de Zeevaartschool (hierna: de leveringsakte) is het volgende bepaald:

“KOOPPRIJS, VERREKENING DIVERSE BEDRAGEN

De koopprijs bedraagt drie miljoen vierhonderdnegenenveertigduizend euro (€ 3.449.000,00) exclusief omzetbelasting, welk bedrag door koper is voldaan.

(…)

Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat

Artikel 2

(…)

3. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich thans bevindt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst, welke verhuur aan koper genoegzaam is bekend.”

En in de leveringsakte betreffende het voormalig gemeentehuis en het pand Excellent is het volgende vermeld:

“KOOPPRIJS, VERREKENING DIVERSE BEDRAGEN

De koopprijs bedraagt, wat betreft het verkochte onder A een miljoen zeshonderddrieënveertigduizend euro (€ 1.643.000,00) en wat betreft het verkochte onder B vierhonderdvierentwintigduizend euro (€ 424.000,00). De totale koopsom bedraagt derhalve twee miljoen zevenenzestigduizend euro (€ 2.067.000,00), welk bedrag door koper is voldaan.

Onderhavige levering maakt deel uit van - en vindt plaats ter uitvoering van - een overeenkomst van ruil van registergoed tussen verkoper en koper. Als onderdeel van deze ruilovereenkomst betaald verkoper aan koper een toegift groot zes honderd duizend euro (€ 600.000,00).”

[gedaagden] zijn de parkeerplaatsen gelegen naast de Zeevaartschool van Port of Den Helder gaan huren.

[gedaagden] hebben op 7 december 2018 € 200.000,00 aan Helder Vastgoed overgemaakt. Op 20 december 2018 hebben [gedaagden] € 100.000,00 aan Helder Vastgoed overgemaakt en op 6 januari 2019 nog eens € 100.000,00. Deze overboekingen van in totaal € 400.000,00 hebben [gedaagden] omschreven als “deelbetaling” en “Zeevaartschool”.

[gedaagden] hebben Helder Vastgoed op 8 februari 2019 per e-mail laten weten dat de huurder van de Zeevaartschool kampt met storingen aan de klimaatbeheersingsinstallatie en dat de klimaatbeheersingsinstallatie sinds de levering van de Zeevaartschool niet naar behoren werkt.

Op 13 februari 2023 heeft de advocaat van [gedaagden] een brief naar Helder Vastgoed gestuurd (formeel gericht aan WSDH). [gedaagden] hebben zich in deze brief beroepen op opschorting van hun resterende betalingsverplichting en Helder Vastgoed aansprakelijk gesteld omdat (kort gezegd) (i) de parkeerplaatsen naast de Zeevaartschool niet aan [gedaagden] zijn ‘nageleverd’, (ii) de jaarhuur die van de huurder van de Zeevaartschool wordt ontvangen lager bleek te zijn dan [gedaagden] was voorgespiegeld, en (iii) de klimaatbeheersingsinstallatie ten tijde van de levering van de Zeevaartschool gebrekkig was.

Helder Vastgoed heeft bij brief van 21 februari 2023 van haar advocaat iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen. Daarbij zijn [gedaagden] gesommeerd om binnen vier weken € 200.000,00 aan Helder Vastgoed te betalen. [gedaagden] hebben dat bedrag niet betaald.

[gedaagden] hebben in een brief van 21 mei 2024 aan Helder Vastgoed de partiële vernietiging van de overeenkomst ingeroepen op grond van bedrog en dwaling en een daaraan verbonden aanpassing van de koopsom bepleit.

3. Het geschil

Helder Vastgoed vordert, samengevat, dat de rechtbank [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van (primair) € 385.748,44, (subsidiair) € 348.132,19 en (meer subsidiair) € 233.543,07, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 augustus 2024. Verder vordert Helder Vastgoed (in alle gevallen) dat de rechtbank [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten van € 3.357,75 inclusief btw. Ten slotte vordert Helder Vastgoed hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente, en dat de rechtbank dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart.

Helder Vastgoed baseert haar vorderingen op nakoming van de overeenkomst met [gedaagden] Volgens Helder Vastgoed heeft zij op grond van de overeenkomst nog € 200.000,00 opeisbaar van [gedaagden] te vorderen. De geldbedragen die Helder Vastgoed vordert bestaan uit het bedrag van € 200.000,00 en een bedrag aan wettelijke handelsrente met verschillende ingangsdata.

[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] voeren aan dat het bedrag van € 200.000,00 niet opeisbaar is en dat Helder Vastgoed in schuldeisersverzuim verkeert. Verder voeren [gedaagden] aan dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van bedrog, althans dwaling, waardoor zij de overeenkomst gedeeltelijk hebben vernietigd. Volgens [gedaagden] is daarmee de koopprijs verminderd, omdat de parkeerplaatsen niet zijn meegeleverd. Verder stellen [gedaagden] zich op het standpunt dat Helder Vastgoed haar verplichtingen op grond van de overeenkomst (toerekenbaar) niet is nagekomen waardoor [gedaagden] schade hebben geleden. Volgens [gedaagden] hebben zij een verrekenbare tegenvordering op Helder Vastgoed. Deze tegenvordering is hoger dan de vordering van Helder Vastgoed, zodat Helder Vastgoed niets meer van [gedaagden] heeft te vorderen, aldus [gedaagden] Als de rechtbank hier niet in meegaat, doen [gedaagden] een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Volgens [gedaagden] is het naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als Helder Vastgoed aanspraak zou maken op betaling van de laatste € 200.000,00. [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Helder Vastgoed, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Helder Vastgoed in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met wettelijke rente.

in reconventie

[gedaagden] vorderen, samengevat:

Primair:

I. gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst, althans wijziging van de gevolgen van de overeenkomst;

Subsidiair:

II. gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst;

Meer subsidiair:

III. een verklaring voor recht dat Helder Vastgoed ten opzichte van [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en aansprakelijk is voor de schade die [gedaagden] daardoor lijden;

In alle gevallen:

IV. veroordeling van Helder Vastgoed tot betaling van € 1.068.525,80 ter zake van de onterecht gebleken huur;

V. veroordeling van Helder Vastgoed tot betaling van € 101.710,36 ter zake van de niet aan [gedaagden] geleverde parkeerplaatsen;

VI. veroordeling van Helder Vastgoed tot betaling van € 139.000,00 ter zake van de klimaatbeheersingsinstallatie;

En verder meer subsidiair (voor het geval de rechtbank Helder Vastgoed niet veroordeelt tot betaling van de hiervoor genoemde bedragen):

VII. veroordeling van Helder Vastgoed tot betaling van de door [gedaagden] geleden schade, nader op te maken bij staat;

En verder in alle gevallen:

VIII. veroordeling van Helder Vastgoed in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

[gedaagden] baseren hun primaire vorderingen op bedrog en/of dwaling. Aan hun subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen leggen [gedaagden] ten grondslag dat Helder Vastgoed de overeenkomst niet is nagekomen. Volgens [gedaagden] moet de overeenkomst (subsidiair) gedeeltelijk worden ontbonden met aanpassing van de koopprijs en moet Helder Vastgoed (meer subsidiair) hun schade vergoeden omdat Helder Vastgoed de overeenkomst niet is nagekomen.

Helder Vastgoed voert verweer. Volgens Helder Vastgoed hebben [gedaagden] hun klachtplicht geschonden. Verder betwist Helder Vastgoed dat de overeenkomst door bedrog en/of dwaling tot stand is gekomen en dat zij tekort is geschoten in haar verplichtingen op grond van de overeenkomst. Helder Vastgoed concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.

De rechtbank zal nader ingaan op de stellingen en verweren van partijen als dat voor de beoordeling van de vorderingen van Helder Vastgoed en [gedaagden] nodig is.

4. De beoordeling

De vorderingen van Helder Vastgoed en de tegenvorderingen van [gedaagden] hangen met elkaar samen. De rechtbank zal de vorderingen van partijen daarom gezamenlijk behandelen.

Is ‘nalevering’ van de parkeerplaatsen en uitstel van betaling afgesproken?

[gedaagden] moesten op grond van de overeenkomst € 600.000,00 bijbetalen. [gedaagden] hebben € 400.000,00 betaald. Dat [gedaagden] op grond van de overeenkomst in principe dus nog € 200.000,00 aan Helder Vastgoed moeten betalen, hebben [gedaagden] niet betwist. [gedaagden] beroepen zich echter op een afzonderlijke tussen partijen mondeling gemaakte afspraak, die inhoudt dat [gedaagden] het bedrag van € 200.000,00 pas hoeven te betalen als de parkeerplaatsen bij de Zeevaartschool aan [gedaagden] zijn ‘nageleverd’.

Helder Vastgoed betwist dat partijen deze afspraak over de ‘nalevering’ van de parkeerplaatsen en uitstel van betaling hebben gemaakt. Volgens Helder Vastgoed blijkt deze afspraak nergens uit. Zo is onduidelijk, aldus Helder Vastgoed, voor welke prijs [gedaagden] de parkeerplaatsen zouden verkrijgen en nemen [gedaagden] tegenstrijdige standpunten in over wat partijen zouden hebben afgesproken. Verder voert Helder Vastgoed aan dat zij geen eigenaar was van de parkeerplaatsen (dat was Port of Den Helder) en dat zij dus ook niet bevoegd was om [gedaagden] daarover enige toezegging te doen. Verder wijst Helder Vastgoed erop dat tijdens de onderhandelingen met [gedaagden] bleek dat Port of Den Helder de parkeerplaatsen niet wilde verkopen en dat [gedaagden] toen akkoord zijn gegaan met het huren van de parkeerplaatsen. De kwestie van de parkeerplaatsen was daarmee volgens Helder Vastgoed afgedaan.

[gedaagden] hebben, gelet op deze gemotiveerde betwisting van Helder Vastgoed, onvoldoende gemotiveerd gesteld dat partijen nader hebben afgesproken dat de parkeerplaatsen aan [gedaagden] zouden worden geleverd en [gedaagden] in afwachting daarvan voor € 200.000,00 niet aan hun betalingsverplichting hoefden te voldoen.

Dat de rechtbank van oordeel is dat [gedaagden] niet aan hun stelplicht hebben voldaan, komt door de weinig concrete en tegenstrijdige standpunten die [gedaagden] over de gestelde afspraak hebben ingenomen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 1] gezegd dat [naam 1] hem een dag vóór de levering van de Zeevaartschool heeft toegezegd dat de parkeerplaatsen nog aan [gedaagden] zouden worden ‘nageleverd’, terwijl [gedaagde sub 1] tijdens de mondelinge behandeling ook heeft gezegd dat die toezegging is gedaan een dag ná de levering. Ook hebben [gedaagden] zich niet uitgelaten over de vraag voor welke prijs zij de parkeerplaatsen geleverd zouden krijgen. Dat partijen rond de levering zouden hebben afgesproken dat Helder Vastgoed de parkeerplaatsen nog zou leveren, is verder moeilijk te rijmen met het feit dat de parkeerplaatsen in eigendom waren van Port of Den Helder en [kleinzoon] namens [gedaagden] op 10 juni 2018, een paar dagen voor het sluiten van de overeenkomst en minder dan een maand voor de levering, nog aan Helder Vastgoed heeft bevestigd dat de optie tot koop van de parkeerplaatsen van tafel is en dat het daarom ‘optie B’ wordt: het huren van de parkeerplaatsen. [gedaagden] hebben daarvoor geen verklaring gegeven. Bovendien zet de rechtbank vraagtekens bij de door [gedaagden] gestelde afspraak over het mogen achterhouden van de betaling van € 200.000,00 als zekerheid voor de nalevering van de parkeerplaatsen. [gedaagde sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling namelijk gezegd dat hij (pas) in 2022 had besloten het resterende bedrag van € 200.000,00 niet te betalen omdat hem toen duidelijk werd dat de ‘nalevering’ van de parkeerplaatsen niet zou plaatsvinden. Dat [gedaagden] zich in 2022 om die reden dus kennelijk pas op opschorting wilden beroepen, strookt niet met hun stelling dat zij hun betaling vanaf 2018 hadden opgeschort op grond van een daarover tussen partijen gemaakte afspraak. Omdat [gedaagden] niet aan hun stelplicht hebben voldaan, komt de rechtbank aan bewijslevering niet toe. De rechtbank ziet om die reden evenmin aanleiding invulling te geven aan artikel 22 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, zoals door [gedaagden] verzocht, en Helder Vastgoed op te dragen de gehele correspondentie met Port of Den Helder over te leggen.

Ook geen opschorting op grond van de wet

Omdat de opschortingsbevoegdheid van [gedaagden] niet op een afspraak is terug te voeren, is de vraag of [gedaagden] de betaling van de laatste € 200.000,00 op grond van de wet mochten opschorten. Vast staat dat [gedaagden] zich op 13 februari 2023 op opschorting hebben beroepen. Om de betaling wegens het niet (na)leveren van de parkeerplaatsen te mogen opschorten, moeten [gedaagden] een (opeisbare) vordering op Helder Vastgoed hebben. De rechtbank geeft Helder Vastgoed gelijk dat [gedaagden] geen vordering op Helder Vastgoed hebben tot het leveren van parkeerplaatsen. Helder Vastgoed kan daarom niet zijn tekortgeschoten in de verplichting om de parkeerplaatsen ‘na te leveren’. Uit 4.4 en 4.5 van dit vonnis volgt dat niet is komen vast te staan dat partijen een nadere overeenkomst hebben gesloten die Helder Vastgoed tot levering van de parkeerplaatsen verplichtte. Ook maakten de parkeerplaatsen geen onderdeel uit van de overeenkomst, zo blijkt uit de onder 2.6, 2.7 en 2.9 van dit vonnis weergegeven correspondentie. Omdat voor [gedaagden] duidelijk was dat de parkeerplaatsen niet onder de overeenkomst vielen, kunnen zij daarover bij het sluiten van de overeenkomst ook niet hebben gedwaald en gaat hun beroep op bedrog en dwaling niet op. [gedaagden] mochten hun betalingsverplichting dus niet opschorten vanwege het niet-naleveren van de parkeerplaatsen. Ook bestaat er daarom geen grond voor gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst of een aanpassing van de koopprijs.

Wat betekent dit voor de vorderingen van [gedaagden] ? Alle vorderingen van [gedaagden] , behalve de vorderingen die de rechtbank in 3.4.IV. en 3.4.VI. van dit vonnis heeft vermeld, zijn mede gebaseerd op de stelling van [gedaagden] dat de parkeerplaatsen aan [gedaagden] zouden worden geleverd. Omdat de rechtbank deze stelling verwerpt, zijn de daarop gebaseerde vorderingen van [gedaagden] in zoverre niet toewijsbaar.

Slaagt het beroep op bedrog en/of dwaling om een andere reden?

Ook als het gaat om de huur die voor de Zeevaartschool zou worden ontvangen en de klimaatbeheersingsinstallatie van de Zeevaartschool, is de overeenkomst volgens [gedaagden] onder invloed van bedrog en/of dwaling tot stand gekomen. De rechtbank is van oordeel dat dit beroep van [gedaagden] op bedrog en dwaling niet slaagt. De rechtbank zal hierna uitleggen waarom.

Juridisch kader bedrog en dwaling

Op grond van de wet kan pas sprake zijn van bedrog als Helder Vastgoed opzettelijk een onjuiste mededeling heeft gedaan of opzettelijk een feit heeft verzwegen (dat Helder Vastgoed wel had moeten meedelen) of zich heeft bediend van een kunstgreep, en Helder Vastgoed [gedaagden] hierdoor heeft bewogen de overeenkomst te sluiten.

Voor een geslaagd beroep op dwaling moet komen vast te staan dat [gedaagden] een onjuiste voorstelling van zaken hadden en bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet zouden zijn aangegaan (althans niet op dezelfde voorwaarden) en dat een inlichting van Helder Vastgoed de onjuiste voorstelling van zaken heeft veroorzaakt dan wel dat Helder Vastgoed haar mededelingsplicht heeft geschonden.

Huur Zeevaartschool

Voordat de overeenkomst werd gesloten, liet Helder Vastgoed [gedaagden] weten dat de jaarhuur van de Zeevaartschool € 387.180,00 bedroeg. Dit heeft Helder Vastgoed [gedaagden] mondeling meegedeeld en is ook in het vooraf aan [gedaagden] verstrekte informatiememorandum vermeld. [gedaagden] stellen dat Helder Vastgoed hen hiermee bewust op het verkeerde been heeft gezet, omdat het bedrag van € 387.180,00 niet alleen uit een (volgens [gedaagden] kale) huurcomponent bleek te bestaan, maar voor € 115.020,00 uit nog drie andere componenten, te weten: (i) een door de huurder te betalen vergoeding voor de turn-key oplevering, (ii) het huurdersonderhoud dat de verhuurder had overgenomen en (iii) de doorbelaste erfpachtcanon. Bovendien bleek dat de huurder de vergoedingen voor de turn-key oplevering na de eerste huurtermijn van tien jaar respectievelijk na twintig jaar niet meer hoefde te betalen omdat de huurder de betreffende bedragen dan zou hebben afbetaald. Hier kwamen [gedaagden] pas na de levering van de Zeevaartschool achter, toen zij de realisatieovereenkomst onder ogen kregen, aldus [gedaagden] Volgens [gedaagden] heeft Helder Vastgoed hiermee de huurinkomsten, en daarmee ook de waarde van de Zeevaartschool, kunstmatig hoog gehouden.

Helder Vastgoed betwist dat sprake is van bedrog en/of dwaling. Het genoemde bedrag van € 387.180,00 is in de visie van Helder Vastgoed de uit meerdere componenten bestaande jaarhuur. Helder Vastgoed wijst erop dat de huurder deze jaarhuur over de resterende huurperiode van acht jaar ‘gewoon’ diende te betalen en dat zij over de huuropbrengst van daarna geen toezeggingen kon doen (en ook geen toezeggingen heeft gedaan). Verder voert Helder Vastgoed aan dat [gedaagden] wisten hoe de huur was samengesteld, althans dat zij dat konden weten, omdat zij beschikten over de huurovereenkomst en in de huurovereenkomst expliciet wordt verwezen naar artikel k van de realisatieovereenkomst. Daarin is uitgewerkt hoe de huurprijs is samengesteld. Helder Vastgoed betoogt dat zij de huurovereenkomst al tijdens het overleg op 11 juli 2017 aan [gedaagden] heeft verstrekt en dat in ieder geval uit de leveringsakte volgt dat [gedaagden] met de huurovereenkomst bekend waren.

De rechtbank stelt voorop dat niet zonder meer kan worden aangenomen dat Helder Vastgoed in de besprekingen voorafgaande aan de overeenkomst en in het informatiememorandum met ‘jaarhuur’ van de Zeevaartschool de jaarlijks te ontvangen kale huur heeft bedoeld of dat [gedaagden] dat zo heeft kunnen begrijpen. [gedaagden] heeft ook geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit dat blijkt. De enkele mededeling van Helder Vastgoed dat de jaarhuur € 387.180,00 bedraagt, zonder dat Helder Vastgoed daarbij zou hebben vermeld (zoals [gedaagden] betogen) dat deze jaarhuur uit genoemde componenten bestaat, levert daarom nog geen bedrog op of een geslaagd beroep op dwaling.

Uit de huurovereenkomst konden [gedaagden] afleiden dat de huurprijs niet enkel uit een kale huur bestaat, maar uit meerdere componenten is samengesteld. In de huurovereenkomst wordt namelijk voor de aanvangshuurprijs expliciet verwezen naar de afspraken die in artikel k van de realisatieovereenkomst zijn gemaakt, waarin ook de bedoelde afbetalingen zijn opgenomen. Omdat [gedaagden] volgens artikel 2 lid 3 van de leveringsakte met de lopende huurovereenkomst bekend waren, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] in ieder geval op 2 juli 2018 met deze samenstelling van de jaarhuur (waaronder de afbetalingen) bekend konden worden verondersteld. Mochten [gedaagden] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst op 14 juni 2018 de huurovereenkomst nog niet hebben ontvangen (zoals [gedaagden] betogen en Helder Vastgoed bestrijdt), dan kunnen [gedaagden] de voor hen nadelige gevolgen daarvan niet op Helder Vastgoed afwentelen. [gedaagden] zijn professionele vastgoedondernemers. Voordat [gedaagden] de overeenkomst met Helder Vastgoed sloten, wisten [gedaagden] dat ten behoeve van de huurder in de renovatie en nieuwbouw van de Zeevaartschool was geïnvesteerd. Ook wisten [gedaagden] dat er een huurovereenkomst was. Die was voor [gedaagden] gemakkelijk op te vragen. [gedaagden] hadden Helder Vastgoed dan ook om de huurovereenkomst moeten vragen om zich ervan te vergewissen dat het bij de genoemde jaarhuur van € 387.180,00 ging om een kale huur of zij hadden hierover bij Helder Vastgoed navraag moeten doen. Dat zij dit hebben nagevraagd of dat de samenstelling van de huur anderszins tussen partijen onderwerp van gesprek is geweest op grond waarvan [gedaagden] mochten aannemen dat het bedrag van € 387.180,00 een kale huur betrof, stellen [gedaagden] echter niet. Bovendien is de bekendheid met de huurovereenkomst, en daarmee de samenstelling van de huurprijs, op 2 juli 2018 voor [gedaagden] geen aanleiding geweest om geen medewerking aan de levering te verlenen of tenminste bij de levering daarover vragen te stellen. Ook daarmee hebben zij laten blijken in te stemmen met die huurprijs. De rechtbank ziet daarom niet dat Helder Vastgoed [gedaagden] , wat de huurprijs betreft, zou hebben bedrogen. En voor zover [gedaagden] daarover op 14 juni 2018 een onjuiste voorstelling van zaken zouden hebben gehad, dient deze dwaling voor hun rekening te blijven.

Klimaatbeheersingsinstallatie

[gedaagden] stellen dat Helder Vastgoed opzettelijk heeft verzwegen dat de klimaatbeheersingsinstallatie stelselmatig gebreken vertoonde. Dit terwijl [gedaagden] op grond van mededelingen van Helder Vastgoed erop hebben vertrouwd dat de klimaatbeheersingsinstallatie in zeer goede staat verkeerde en daaraan geen onderhoud viel te verwachten. Volgens [gedaagden] heeft Helder Vastgoed voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst namelijk gezegd dat alles net was gerenoveerd en in topstaat verkeerde. Dit werd ondersteund door het op verzoek van Helder Vastgoed opgestelde taxatierapport, omdat daarin is vermeld dat sprake is van nieuwe technische installaties en dat de staat van het onderhoud zeer goed is.

Helder Vastgoed betwist niet dat zij zich zo over de technische installaties heeft uitgelaten. Juist omdat de klimaatbeheersingsinstallatie ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet gebrekkig was, kan volgens Helder Vastgoed geen sprake zijn van bedrog en/of dwaling. Dat de klimaatbeheersingsinstallatie toen niet goed functioneerde, blijkt volgens Helder Vastgoed in ieder geval nergens uit. Volgens Helder Vastgoed werd zij bovendien pas op 8 februari 2019 (door de e-mail van [gedaagden] ) bekend met mogelijke klachten van de huurder over de klimaatbeheersingsinstallatie. Helder Vastgoed betoogt dat deze klachten niet zwaarwegend kunnen zijn geweest, aangezien [gedaagden] zich ruim vier jaar later (op 23 juni 2023) pas weer bij Helder Vastgoed over de klimaatbeheersingsinstallatie meldden. Verder wijst Helder Vastgoed erop dat uit zowel het informatiememorandum als de leveringsakte blijkt dat [gedaagden] de Zeevaartschool “as is, where is” hebben gekocht en dat Helder Vastgoed geen garanties heeft afgegeven.

Voor een geslaagd beroep op dwaling en/of bedrog is in ieder geval nodig dat de klimaatbeheersingsinstallatie op 14 juni 2018 (de datum waarop de overeenkomst werd gesloten) gebrekkig was. Dit is naar het oordeel van de rechtbank echter niet komen vast te staan. [gedaagden] hebben namelijk, gelet op de gemotiveerde betwisting van Helder Vastgoed, onvoldoende onderbouwd gesteld dat de klimaatbeheersingsinstallatie toen gebrekkig was. Die gebrekkigheid vindt in ieder geval geen steun in de facturen van Kingspan die [gedaagden] hebben overgelegd. Helder Vastgoed heeft er terecht op gewezen dat deze facturen zien op werkzaamheden die pas in 2023 en 2024 zijn verricht en grotendeels reguliere onderhouds- en vervangingswerkzaamheden betreffen. Deze facturen zeggen dus niets over de op 14 juni 2018 bestaande situatie. Ook de door [gedaagden] overgelegde notitie van Visscher bouw en installatie advies (hierna: Visscher) van 22 december 2022 geeft geen onderbouwing voor de stelling van [gedaagden] dat de klimaatinstallatie op 14 juni 2018 gebreken vertoonde. Uit deze notitie blijkt namelijk niet, zoals ook door Helder Vastgoed is aangevoerd, dat Visscher op basis van eigen onderzoek concludeert dat de klimaatbeheersingsinstallatie op 14 juni 2018 gebrekkig was.

Omdat het beroep van [gedaagden] op bedrog en dwaling dus ook faalt als het gaat om de huur en de klimaatbeheersingsinstallatie, zal de rechtbank de primaire vordering van [gedaagden] tot gedeeltelijke vernietiging of wijziging van de gevolgen van de overeenkomst afwijzen.

Geen tekortkoming van Helder Vastgoed

Van de vorderingen van [gedaagden] zal de rechtbank nu de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen beoordelen, voor zover deze zijn gebaseerd op het standpunt van [gedaagden] dat vanwege de lager blijkende jaarhuur en de gebrekkige klimaatbeheersingsinstallatie sprake is van een tekortkoming van Helder Vastgoed in de nakoming van de overeenkomst. Dat zijn alle subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen, behalve de vordering die de rechtbank in 3.4.V. van dit vonnis heeft vermeld. [gedaagden] baseren deze vorderingen op dezelfde feitelijke grondslagen als hun beroep op bedrog en dwaling.

De rechtbank zal deze vorderingen afwijzen omdat Helder Vastgoed niet is tekortgeschoten in haar verplichtingen op grond van de overeenkomst. Voor de jaarhuur geldt namelijk dat uit 4.13 en 4.14 van dit vonnis volgt dat van een tekortkoming geen sprake is. De huurprijs komt overeen met hetgeen [gedaagden] op grond van de overeenkomst konden verwachten, omdat zij kennis hebben genomen of in elk geval hadden kunnen (en moeten) nemen van de huurovereenkomst (en daarmee van de samenstelling van de huurprijs). Ook wat de klimaatbeheersingsinstallatie betreft, kan de rechtbank [gedaagden] niet in hun standpunt volgen dat wat [gedaagden] op 2 juli 2018 geleverd kregen niet aan de overeenkomst beantwoordde. Het is immers niet gebleken dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst op 14 juni 2018 de klimaatbeheersingsinstallatie niet voldeed (zie 4.17 van dit vonnis). [gedaagden] hebben geen (andere) feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de klimaatbeheersingsinstallatie tweeënhalve week later, bij de levering op 2 juli 2018, wel gebrekkig was. Daar komt bij dat uit zowel het informatiememorandum als uit artikel 2 lid 3 van de leveringsakte volgt dat [gedaagden] de Zeevaartschool kochten en aanvaarden in de staat waarin deze zich bevond, zonder garanties van Helder Vastgoed.

Tussenconclusie

Het voorgaande betekent dat de rechtbank alle vorderingen van [gedaagden] zal afwijzen. Omdat [gedaagden] daarmee geen vordering op Helder Vastgoed hebben, kunnen zij hun betalingsverplichting tegenover Helder Vastgoed niet opschorten en slaagt hun beroep op verrekening niet. [gedaagden] zullen het bedrag van € 200.000,00 dat zij op grond van de overeenkomst nog verschuldigd zijn daarom aan Helder Vastgoed moeten betalen.

Beperkende werking redelijkheid en billijkheid

Dit is anders als het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om [gedaagden] aan hun resterende betalingsverplichting te houden. Tot die conclusie kan de rechtbank echter niet komen omdat [gedaagden] daar onvoldoende feiten en/of omstandigheden voor hebben gesteld. Het enige dat [gedaagden] in dit verband hebben aangevoerd (afgezien van de verworpen stelling dat [gedaagden] betaling mochten achterhouden zolang de parkeerplaatsen niet zouden worden geleverd) is dat het lang heeft geduurd voordat Helder Vastgoed (incasso)maatregelen nam. Het lange tijdsverloop maakt het echter nog niet onaanvaardbaar dat Helder Vastgoed nakoming van de overeenkomst vordert. Bovendien kan er ook volgens [gedaagden] niet van uit worden gegaan dat Helder Vastgoed pas op 21 februari 2023 aanspraak op betaling heeft gemaakt. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 1] namelijk desgevraagd bevestigd dat Helder Vastgoed [gedaagden] in de jaren daaraan voorafgaand meerdere keren mondeling op de achterstallige betaling heeft aangesproken. Het bedrag van € 200.000,00 is dus toewijsbaar.

Wettelijke handelsrente

De hoofdsom die Helder Vastgoed vordert bestaat naast het bedrag van € 200.000,00 uit een bedrag aan wettelijke handelsrente. Bij het primair gevorderde bedrag berekent Helder Vastgoed de wettelijke handelsrente vanaf de datum van levering van de Zeevaartschool (2 juli 2018) tot 1 augustus 2024. Bij de subsidiaire vordering van

€ 348.132,19 gaat de wettelijke handelsrente in op 1 januari 2019. De datum van 1 januari 2019 is gebaseerd op de subsidiaire stelling van Helder Vastgoed dat partijen nader zijn overeengekomen dat [gedaagden] het volledige bedrag van € 600.000,00 vóór 1 januari 2019 betaalt. Helder Vastgoed verwijst daartoe naar de onder 2.10 van dit vonnis weergeven e-mail van 22 juni 2018.

[gedaagden] betwisten dat zij wettelijke handelsrente zijn verschuldigd. Daartoe voeren [gedaagden] aan dat zij door het schuldeisersverzuim van Helder Vastgoed niet in verzuim kunnen zijn geraakt.

Artikel 6:119a BW noemt een aantal termijnen, na het verstrijken waarvan de wettelijke handelsrente loopt tot en met de dag van de voldoening. Als partijen een uiterste dag van betaling hebben afgesproken, dan is de wettelijke handelsrente verschuldigd vanaf de daaropvolgende dag (artikel 6:119a lid 1 BW). Dat Helder Vastgoed en [gedaagden] hebben afgesproken dat betaling vóór 1 januari 2019 zou plaatsvinden, is af te leiden uit genoemde e-mail van 22 juni 2018 en wordt door [gedaagden] op zichzelf ook niet betwist. Uit het voorgaande overwegingen volgt dat Helder Vastgoed niet is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en dus niet in verzuim was. Daarmee is geen sprake van schuldeisersverzuim en zijn [gedaagden] sinds 1 januari 2019 in verzuim met het betalen van de laatste termijn van de koopsom. De rechtbank is daarom van oordeel dat de wettelijke handelsrente toewijsbaar is vanaf 1 januari 2019. [gedaagden] zullen worden veroordeeld tot betaling van € 200.000,00 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 januari 2019 tot de dag van volledige betaling.

Buitengerechtelijke incassokosten

Helder Vastgoed vordert een bedrag van € 3.357,75 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten. Het gevorderde bedrag is, naar de rechtbank begrijpt, gebaseerd op een hoofdsom van € 200.000,00.

De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank stelt vast dat Helder Vastgoed voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht.

De rechtbank zal het in het Besluit bepaalde tarief van € 2.775,00 toewijzen. De gevorderde btw van € 582,75 is niet toewijsbaar, omdat Helder Vastgoed niet heeft gesteld dat zij geen ondernemer is in de zin van artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting 1968 of dat zij als ondernemer een vrijgestelde prestatie heeft verricht.

Geen hoofdelijke veroordeling

De rechtbank zal [gedaagden] niet hoofdelijk tot betaling van de hoofdsom en de buitengerechtelijke incassokosten veroordelen. Het gaat hier immers om een deelbare prestatie die door twee schuldenaren ( [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ) is verschuldigd. Hoofdregel is dan dat iedere schuldenaar voor gelijke delen is verbonden, tenzij uit de wet, gewoonte of rechtshandeling voortvloeit dat de schuldenaren voor ongelijke delen of hoofdelijk zijn verbonden (artikel 6:6 lid 1 BW). Helder Vastgoed stelt ook niet dat [gedaagden] hoofdelijk zijn verbonden of hoofdelijk aansprakelijk zijn. De hoofdelijkheid komt slechts terug in het petitum.

Proceskosten

[gedaagden] zijn in conventie (grotendeels) en in reconventie (geheel) in het ongelijk gesteld. [gedaagden] moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

De rechtbank begroot de proceskosten van Helder Vastgoed in conventie op:

- kosten van de dagvaarding

€

137,47

- griffierecht

€

6.617,00

- salaris advocaat

€

5.770,00

(2 punten × € 2.885,00)

Totaal

€

12.524,47

De rechtbank zal over deze proceskosten de ‘gewone’ wettelijke rente toewijzen, vanaf veertien dagen na aanschrijving.

De rechtbank begroot de proceskosten van Helder Vastgoed in reconventie op:

- salaris advocaat

€

4.631,00

(2 punten × € 4.631,00 × 0,5).

De nakosten begroot de rechtbank op een bedrag van € 296,00 voor de conventie en de reconventie gezamenlijk, plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing. Ook over de nakosten zal de rechtbank de wettelijke rente toewijzen, vanaf veertien dagen na aanschrijving.

De rechtbank zal [gedaagden] wel hoofdelijk tot betaling van deze proceskosten veroordelen. Bij een veroordeling van twee of meer partijen tot betaling van de proceskosten, geldt namelijk als uitgangspunt dat zij ieder voor het geheel aansprakelijk zijn en dus hoofdelijk zijn verbonden tot nakoming van die veroordeling. Daartoe is niet vereist dat de in het ongelijk gestelde partij heeft gevorderd of verzocht om hoofdelijke veroordeling.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagden] om aan Helder Vastgoed te betalen een bedrag van

€ 200.000,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het toegewezen bedrag met ingang van 1 januari 2019, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagden] om aan Helder Vastgoed te betalen een bedrag van

€ 2.775,00 aan buitengerechtelijke kosten,

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 12.524,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

wijst af het meer of anders gevorderde,

in reconventie

wijst de vorderingen van [gedaagden] af,

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 4.631,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

en verder in conventie en in reconventie

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de nakosten van € 296,00, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten van € 296,00 als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, en over de nakosten van € 98,00 plus de kosten van betekening als deze niet binnen veertien dagen na betekening zijn betaald,

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.1 tot en met 5.4 en 5.7 tot en met 5.9 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. de Metz (voorzitter), mr. J. van der Kluit en mr. J.H. van Woudenberg, rechters, bijgestaan door mr. N.M. Bindhammer, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2026.