ECLI:NL:RBOVE:2026:5379

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 19 maart 2026- de (mondelinge) conclusie van antwoord op de rolzitting van 31 maart 2026- de mondelinge behandeling van 8 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2. De zaak in het kort

In deze procedure vordert de verhuurder van een sociale huurwoning ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens (geluids)overlast. De verhuurder heeft aangevoerd dat zij op allerlei manieren heeft geprobeerd om de overlast te stoppen maar dat dit niet is gelukt. De huurder heeft slechts kortweg ontkend dat zij overlast veroorzaakt.

De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding en ontruiming toe. De gestelde en onderbouwde overlast kwalificeert als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst waarbij ontbinding van die overeenkomst gerechtvaardigd is.

3 De feiten

[gedaagde] huurt sinds maart 2018 van Vechtdal Wonen de woning met berging en tuin gelegen aan de [adres 1] (hierna: de woning). De maandelijkse huurprijs bedraagt op het moment van dagvaarden € 640,94. Zij bewoont de woning alleen.

Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte’ van toepassing verklaard. In artikel 9.3 van de voorwaarden is bepaald: ‘Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt’.

De woning maakt deel uit van een rij met zeven woningen. [adres 1] ligt in het midden van de rij.

Vechtdal Wonen heeft sinds mei 2023 tot en met heden in toenemende mate meldingen ontvangen van omwonenden uit de [adres 2] (huisnummer [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] ) en uit de [adres 5] , gelegen achter de woning. De meldingen gaan over geluidsoverlast en verward gedrag zowel overdag als in de avond of nacht. De geluiden betreffen onder andere: hard zingen, hard schreeuwen, het nadoen van hondengeblaf, het geluid van gooien met voorwerpen, het geluid van smijten met deuren vanuit het gehuurde. Omwonenden hebben ook diverse meldingen gedaan bij de politie.

In 2023 heeft Vechtdal Wonen buurtbemiddeling ingezet, waarbij op 24 oktober 2023 een afsprakenkaart is ondertekend door [gedaagde] . De afspraak gaat erover dat zingen alleen zal plaatsvinden in de woning, waarbij ramen en deuren gesloten blijven, ook bij warm weer.

In opdracht van Vechtdal Wonen is een geluidsonderzoek uitgevoerd in de periode van 9 juli tot 22 juli 2024. In het kader daarvan is een meetopstelling geplaatst in de woning aan het adres [adres 4] . In het rapport van dit onderzoek staat, onder andere, dat uit de metingen blijkt dat bij toepassing van de voorschriften uit het Bkl (Besluit kwaliteit leefomgeving) er een overlastsituatie is vastgesteld.

Tijdens een huisbezoek op 16 september 2024 heeft Vechtdal Wonen de resultaten van het geluidsonderzoek met [gedaagde] besproken. Daarbij is een schriftelijke overeenkomst vrijwillige gedragsaanwijzing aan [gedaagde] overhandigd. [gedaagde] heeft de gedragsaanwijzing niet ondertekend.

Op 18 november 2024 heeft Vechtdal Wonen samen met medewerkers van team VIA (team Vangnet Informatie en Advies) van de GGD een gesprek gevoerd met [gedaagde] over de overlast die omwonenden ervaren.

Op 6 mei 2025 heeft de woonconsulent van Vechtdal Wonen een bezoek gebracht aan de woning en heeft zij gesproken met [gedaagde] . Daarbij is aan [gedaagde] een schriftelijke overeenkomst vrijwillige gedragsaanwijzing overhandigd, ter aanvulling op de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft dit stuk niet willen ondertekenen.

Op 16 september 2025 stuurt Vechtdal Wonen een brief aan [gedaagde] . Daar staat in dat de overlast moet stoppen en dat er gerechtelijke stappen worden genomen als dat niet gebeurt.

Op 16 en 29 september 2025 brengt de woonconsulent van Vechtdal Wonen huisbezoeken aan bewoners van [adres 2] en [adres 3] , waarbij een verklaring van de bewoners is opgenomen. Op 14 oktober 2025 brengt Vechtdal Wonen een huisbezoek aan de bewoners van [adres 5] (gelegen achter de woning), waarbij eveneens een verklaring wordt opgenomen.

Op 10 november 2025 stuurt Vechtdal Wonen een brief aan [gedaagde] . Daarin staat onder andere: (…) Wij willen u hierbij informeren dat Vechtdal Wonen zich genoodzaakt ziet om, indien de situatie niet verandert, een gerechtelijke procedure te starten met als doel beëindiging van de huurovereenkomst. (…) Om een juridische procedure te voorkomen, bieden wij u nog éénmaal de gelegenheid om vrijwillig in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst en uw vertrek uit de woning. Wij zijn bereid om hierover met u in gesprek te gaan en afspraken te maken over een redelijk termijn. (…)

Op 19 maart 2026 wordt de dagvaarding van Vechtdal Wonen aan [gedaagde] uitgebracht. In de maanden daarvoor en de maanden daarna blijft Vechtdal Wonen meldingen ontvangen van omwonenden over geluidsoverlast en verward gedrag van [gedaagde] .

4. Het geschil

Vechtdal Wonen vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

Primair,

ontbinding van de huurovereenkomst per direct,

veroordeling van gedaagde om de woning aan [adres 1] , [adres 1] , binnen 14 dagen na betekening van het vonnis voor eigen rekening en risico te ontruimen en te verlaten, met al de zich daarin vanwege of door toedoen van gedaagde bevindende personen en goederen, voorzover die goederen geen eigendom van Vechtdal Wonen zijn, en daarin niet weer terug te keren en ter vrije beschikking van Vechtdal Wonen te stellen,

Subsidiair,

aan gedaagde een gedragsaanwijzing op te leggen, inhoudende dat gedaagde zich als een goed huurder dient te gedragen, in het bijzonder met een verbod aan gedaagde tot veroorzaken van (geluids)overlast door middel van onder meer schreeuwen, zingen en verbaal agressieve uitingen in/rondom het gehuurde, en

voor het geval gedaagde zich in de periode van zes maanden na de dag waarop de deurwaarder het vonnis aan gedaagde heeft betekend, niet houdt aan een of meer onderdelen van de gedragsaanwijzing die zoals hiervoor (onder c) is opgelegd, wat moet blijken uit ofwel een exploot van een deurwaarder ofwel uit een of meerdere andere bewijsstukken, de huur overeenkomst ontbindt, en

gedaagde te veroordelen om binnen 14 dagen na ontbinding van de huurovereenkomst als hiervoor bedoeld (onder d), de woning voor eigen rekening en risico te ontruimen en te verlaten met al de zich daarin vanwege of door toedoen van gedaagde bevindende personen en goederen (voor zover deze goederen geen eigendom van Vechtdal Wonen zijn) en daarin niet weer terug te keren en ter vrije beschikking van Vechtdal Wonen te stellen,

En in alle gevallen, gedaagde te veroordelen in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente daarover, en vermeerderd met de nakosten.

[gedaagde] voert verweer. Zij wil dat de vorderingen van Vechtdal Wonen worden afgewezen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Het gaat in deze procedure om de huurovereenkomst voor woonruimte die is gesloten tussen Vechtdal Wonen als verhuurder en [gedaagde] als huurder. Op grond van de wet (artikel 7:213 BW) is een huurder verplicht zich als een goed huurder te gedragen en geen overlast of hinder aan omwonenden te veroorzaken. Diezelfde verplichting is ook opgenomen in de algemene huurvoorwaarden (artikel 9.3). Vechtdal Wonen stelt in deze procedure dat [gedaagde] in de nakoming van deze verplichting tekort is geschoten. In verband daarmee heeft zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. [gedaagde] is op de eerste rolzitting in deze procedure verschenen. Zij heeft bij die gelegenheid mondeling verweer gevoerd en de overlast ontkend. Volgens [gedaagde] zijn het de buren zelf die lawaai maken. Daarna is [gedaagde] door de rechtbank uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van het geschil op 8 juli 2026, maar op die datum is zij niet verschenen. Zij heeft ook geen schriftelijk bericht van verhindering naar de rechtbank gestuurd.

Moet de huurovereenkomst ontbonden worden? Ja

De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en dat [gedaagde] de woning moet ontruimen en verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarop dat oordeel is gebaseerd.

In de wet (artikel 6:265 BW) staat dat iedere tekortkoming in de nakoming aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dat betekent dat een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst tot het einde van de huurovereenkomst kan leiden als die tekortkoming zo zwaarwegend is dat de ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat laatste nu het geval.

Vechtdal Wonen heeft namelijk aan de hand van een tijdlijn toegelicht dat zij in de afgelopen jaren (vanaf mei 2023 tot heden) in toenemende mate klachten van buren van het adres van [gedaagde] heeft ontvangen. Die klachten gaan telkens over geluidsoverlast in de vorm van hard zingen, hard schreeuwen en het gooien met voorwerpen en smijten met deuren, wat ook lawaai maakt. Verder heeft Vechtdal Wonen toegelicht dat zij [gedaagde] diverse malen op haar gedrag heeft aangesproken en dat zij heeft geprobeerd om met gesprekken en gedragsaanwijzingen de situatie te veranderen, maar dat is niet gelukt. Vechtdal Wonen heeft haar stellingen onderbouwd met stukken die zijn overgelegd. Daaruit volgt dat er brieven zijn gestuurd, dat buurtbemiddeling is ingezet, dat er huisbezoeken zijn geweest en dat de GGD is ingeschakeld. Ook heeft Vechtdal Wonen een paar keer geprobeerd om [gedaagde] te laten meewerken aan een overeenkomst vrijwillige gedragsaanwijzing, maar [gedaagde] heeft dat stuk niet willen ondertekenen. Weliswaar heeft [gedaagde] in deze procedure ontkend dat zij de genoemde overlast veroorzaakt, maar dat verweer overtuigt niet. Vechtdal Wonen heeft namelijk de geluidsoverlast laten onderzoeken en in dat onderzoek is de geluidsoverlast daadwerkelijk zichtbaar geworden in meetresultaten. Op grond van deze meetresultaten in combinatie met de aanhoudende concrete klachten van de directe buren van [gedaagde] is naar het oordeel van de kantonrechter de conclusie gerechtvaardigd dat er sprake is van geluidsoverlast die kwalificeert als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Het feit dat de overlast plaatsvindt op meerdere dagen in de week, zowel overdag als in de avond en nacht, gevoegd bij de duur van de overlast (al drie jaren) en de omstandigheid dat het gedrag van [gedaagde] niet is veranderd ondanks het hiervoor genoemde ingrijpen van Vechtdal Wonen en ook niet na dagvaarding, leidt tot het oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval gerechtvaardigd is. Daar komt bij dat [gedaagde] bij antwoord slechts kortweg de overlast ontkent, maar dat zij niet is verschenen op de mondelinge behandeling van 8 juli 2026 om haar verweer nader toe te lichten.

Uit het voorgaande volgt dat de primaire vordering van Vechtdal Wonen toewijsbaar is. Dat houdt in dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] de woning zal moeten ontruimen en verlaten. Op de mondelinge behandeling heeft Vechtdal Wonen overigens toegezegd dat zij na ontvangst van een toewijzend vonnis eerst met [gedaagde] contact zal opnemen voordat zij tot tenuitvoerlegging van het vonnis zal overgaan.

Proceskosten

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Vechtdal Wonen worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

153,02

- griffierecht

€

139,00

- salaris gemachtigde

€

576,00

(2 punten × € 288,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.012,02

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6. De beslissing

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan het adres [adres 1] ,

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres 1] , [adres 1] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken die zich daarin vanwege haar bevinden, tenzij deze zaken van Vechtdal Wonen zijn, en daarin niet weer te keren en de woning ter vrije beschikking van Vechtdal Wonen te stellen met afgifte van de sleutels aan Vechtdal Wonen,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.012,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2026. (ap)