ECLI:NL:RBROT:2026:10985

1. [verweerder 1],

1. [belanghebbende 1],

2. [belanghebbende 2],

3. [belanghebbende 3],

4. ÉÉN OF MEER (ONDER)HUURDERS, van wie de namen niet kunnen worden achterhaald, wonende aan het [straatnaam] te ([postcode]) [woonplaats 2],

5. EENIEDER, VOOR ZOVER GEEN HUURDER ALS BEDOELD IN ARTIKEL 3:264 LID 4 en 8 BW, die zich bevindt in het pand aan het [straatnaam] te ([postcode]) [woonplaats 2],

belanghebbenden.

1. De zaak in het kort

Verzoekster vraagt toestemming om bijzondere bedingen uit een hypotheekakte in te roepen (huurbeding, beheersbeding en ontruimingsbeding). Verweerders menen dat verzoekster niet de hypotheekhouder is. Als tegenverzoek vragen zij een verbod van verzoekster om de veiling van de woning door te laten gaan. De voorzieningenrechter wijst de verzoeken van verzoekster toe, omdat binnen het kader van deze procedure moet worden aangenomen dat zij de hypotheekhouder is. Het tegenverzoek moet worden behandeld in een dagvaardingsprocedure. Omdat verzoekster procedurele fouten heeft gemaakt, wordt zij veroordeeld in de proceskosten van verweerders.

2. procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het verzoekschrift van 3 augustus 2026, met producties;

het verweerschrift, tevens inhoudende een tegenverzoek, met producties;

de brief van mr. Danen van 26 augustus 2026 met aanvullende producties 11 tot en met 19;

de e-mail van mr. Peijnenburg van 26 augustus 2026, waarin bezwaar wordt gemaakt tegen de ingediende producties;

de mondelinge behandeling van 28 augustus 2026.

Ter zitting zijn verschenen:

- mr. Danen namens verzoekster;

- mr. Peijnenburg namens verweerders;

- de heer [naam], voornoemd.

3. Het verzoek van verzoekster en het verweer daartegen

Verzoekster heeft de executie aangezegd van de (volgens haar) aan haar rechtsvoorganger bij notariële akte verstrekte hypotheek op de onroerende zaak [straatnaam] te ([postcode]) [locatie] (hierna: de woning). In de hypotheekakte is een huur-, beheers- en ontruimingsbeding opgenomen. Het verzoekschrift strekt tot het inroepen van het huurbeding tegen de belanghebbenden. Het verzoek strekt er tevens toe dat machtiging wordt verleend om de woning in beheer en onder zich te nemen en te ontruimen.

Het verweer strekt ertoe dat verzoekster niet bevoegd is een beroep te doen op de in de hypotheekakte opgenomen huur-, beheer- en ontruimingsbedingen, omdat verzoekster niet de schuldeiser is bij de lening waaraan het recht van hypotheek is verbonden. Die lening en de daaraan verbonden hypotheek is tot stand gekomen in 2002. De leningsovereenkomst is gesloten met het toenmalige ABN Amro Bank N.V., dat een andere vennootschap is dan verzoekster. Die andere vennootschap is in 2010 gesplitst, waarbij een deel van haar vermogen is overgegaan naar verzoekster. Niet gebleken is echter dat bij die splitsing ook de lening aan verweerders (en het daaraan verbonden recht van hypotheek) naar verzoekster is overgegaan. Daarom kan niet worden aangenomen dat verzoekster daadwerkelijk de hypotheekhouder is, zodat aan haar niet de bevoegdheden als bedoeld in de artikel 3:264 en 3:267 BW toekomen. Verder beroepen verweerders zich op schending van artikel 431a Rv.

4. Het tegenverzoek van verweerders en het verweer daartegen

Verweerders verzoeken verzoekster te verbieden over te gaan tot veiling van hun woning totdat in rechte is vastgesteld dat verzoekster hypotheekhouder is en verweerders niet binnen een maand na die vaststelling alsnog alle achterstallige termijnen hebben voldaan.

Verzoekster meent dit verzoek niet in een verzoekschriftprocedure behandeld kan worden. Hiervoor is een dagvaardingsprocedure nodig.

5. De beoordeling

Procedurele fouten van verzoekster

Tussen verzoekster en verweerders bestaat al jarenlang discussie over de vraag of verzoekster degene is die de geldlening en het daaraan verbonden hypotheekrecht van het vroegere ABN Amro heeft overgenomen. Verzoekster is (dus) ook al geruime tijd bekend met het standpunt dat verweerders in dat verband innemen, namelijk dat verzoekster niet bevoegd is de maandelijkse betalingen te incasseren en het hypotheekrecht te executeren.

Ten onrechte blijkt niets van die voorgeschiedenis uit het inleidende verzoekschrift. Op grond van artikel 111 lid 3 in verbinding met artikel 278 lid 1 Rv is de verzoeker verplicht het standpunt van de verweerder in het verzoekschrift op te nemen. Bovendien bepaalt artikel 21 Rv dat de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid moeten worden vermeld. Waar in het voortraject de positie van verzoekster als hypotheekhouder ter discussie is gesteld, is evident dat dit een kwestie is die voor de te nemen beslissing relevant is. Verzoekster heeft geen steekhoudende reden gegeven voor het ontbreken van een en ander in het verzoekschrift. De gevolgen die de voorzieningenrechter aan dit verzuim verbindt, komen aan de orde in de beslissing over de proceskosten hierna.

Verder heeft verzoekster in strijd met het bepaalde in artikel 87 lid 6 in verbinding met artikel 279 lid 6 Rv pas twee dagen voor de mondelinge behandeling een aanzienlijke hoeveelheid stukken in het geding gebracht. Ook hiervoor ontbreekt een steekhoudende verklaring. Dat deze stukken nodig waren omdat verweerders bij hun verweerschrift (ingediend op de laatste dag van de termijn) met allerlei stukken kwamen die aanvullingen behoefden, zoals verzoekster heeft gesteld, is geen goede reden. Die stukken van verweerders houden verband met hun standpunt dat verzoekster niet de hypotheekhouder is. Als verzoekster al in haar verzoekschrift aandacht had besteed aan dit standpunt, zoals zij verplicht was, dan had zij het niet nodig gehad om in reactie op het verweerschrift alsnog met stukken te komen.

Op grond van artikel 87 lid 6 Rv worden stukken die te laat zijn overgelegd buiten beschouwing gelaten tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet. Dat laatste is niet gebleken. De producties van verzoekster, overgelegd bij brief van 26 augustus 2026, worden daarom buiten beschouwing gelaten.

Verzoekster is hypotheekhouder

De verzoeken van verzoekster zijn gebaseerd op de artikelen 3:264 en 3:267 BW. Die bepalingen vereisen dat de voorzieningenrechter verlof respectievelijk machtiging verleent voor het inroepen van huur-, beheer- en ontruimingsbedingen. Het gaat hier om een beknopte procedure binnen een beperkt toetsingskader met weinig ruimte voor onderzoek door de rechter. Hierbij past dat tegen de door de voorzieningenrechter gegeven beslissing geen hogere voorziening openstaat. Een uitvoerig debat over de positie van verzoekster als hypotheekhouder verdraagt zich niet met deze aard van de procedure. Daarvoor is een reguliere (bodem)procedure nodig, al dan niet vooraf gegaan door een kort geding waarin op de waarschijnlijke uitkomst van die procedure een voorschot kan worden genomen.

Tegen deze achtergrond moet in het kader van de onderhavige procedure in beginsel worden aangenomen dat verzoekster de hypotheekhouder is, tenzij sprake zou zijn van omstandigheden die onmiskenbaar wijzen op het ontbreken van die positie. Die omstandigheden doen zich hier niet voor. Verzoekster heeft gesteld dat bij de splitsing in 2010 alle Nederlandse particuliere leningen naar haar zijn overgegaan. Dit wordt bevestigd door de feitelijke gang van zaken. Van 2010 tot april 2022 hebben verweerders steeds maandelijkse betalingen gedaan aan verzoekster. Verzoekster heeft die betalingen niet geweigerd, wat wel in de rede had gelegen als zij niet de schuldeiser was. Verzoekster heeft zich ook overigens als de schuldeiser gedragen, bijvoorbeeld door het doen van nieuwe rentevoorstellen bij het aflopen van een rentevaste periode. Verder is van belang dat zich sinds 2010 kennelijk nooit een andere partij heeft gemeld die zich op het standpunt stelde de (nieuwe) schuldeiser te zijn. Dat had zonder meer voor de hand gelegen als de lening bij de splitsing niet naar verzoekster was gegaan, want al die tijd zou de werkelijke schuldeiser dan immers niet betaald zijn geweest. Dit alles wijst er op dat verzoekster de schuldeiser onder de geldlening is (geworden) en dus ook het daaraan verbonden hypotheekrecht heeft verworven.

Hieraan doet niet af dat verzoekster kennelijk moeite heeft om de overgang van de geldlening bij de splitsing in 2010 deugdelijk te reconstrueren aan de hand van de in de artikelen 2:334h BW bedoelde stukken. De feitelijke gang van zaken sinds 2010 weegt, in elk geval binnen het kader van deze procedure, zwaarder. Hierbij weegt ook mee dat verweerders volgens hun verklaring ter zitting niet werkelijk bang zijn dat een andere schuldeiser bij hen aanklopt voor betaling van de maandelijkse termijnen. Het gaat hen om het principe zeker te weten dat zij betalen aan een partij die daarop recht heeft. Dit louter principiële belang is onvoldoende om de positie van verzoekster als schuldeiser en hypotheekhouder serieus te betwijfelen. In de onderhavige omstandigheden faalt ook het beroep van verweerders op schending van artikel 431a Rv. Met de schriftelijke mededelingen van verzoekster aan verweerders dat tot tenuitvoerlegging van het hypotheekrecht wordt overgegaan, moet de overgang naar verzoekster van die bevoegdheid voor verweerders redelijkerwijs duidelijk zijn geworden. Mede gelet op wat hiervoor is overwogen, is niet gebleken dat verweerders hierdoor in hun belangen zijn geschaad.

Het verzoek van verzoekster wordt toegewezen

Aan alle vereisten voor het inroepen van de bedingen is voldaan. Wat betreft het huurbeding volgt uit de door verzoekster overgelegde stukken dat met instandhouding van mogelijke huurovereenkomsten niet voldoende zal worden verkregen om de schuld aan verzoekster te voldoen. Wat betreft het beheers- en ontruimingsbeding geldt dat verweerders hun maandelijkse betalingsverplichtingen al sinds april 2022 niet nakomen en dat zij, zoals zij ook ter zitting hebben bevestigd, weigeren mee te werken aan inwendige taxatie van de woning. Hieruit volgt dat zij in ernstige mate tekort schieten in de nakoming van hun verplichtingen jegens verzoekster. Dit rechtvaardigt dat verzoekster de woning in beheer en onder zich neemt, omdat een goede voorbereiding van de executie dit vereist.

De ontruimingstermijn wordt bepaald op twee weken na betekening. De door verzoekster gevraagde termijn van drie dagen acht de voorzieningenrechter onredelijk kort. Een termijn van twee weken is redelijk, omdat verweerders en belanghebbenden al sinds 16 juli 2026 weten dat de woning zal worden geveild.

De voorzieningenrechter wijst de door verzoekster verzochte machtiging sterke arm af, gelet op het bepaalde in artikel 444 Rv in samenhang met artikel 557 Rv.

Het tegenverzoek wordt voortgezet als dagvaardingsprocedure

Het tegenverzoek strekt tot schorsing van de executie. Een wettelijke grondslag voor een dergelijk verzoek ontbreekt (artikel 261 Rv). Als verweerders menen dat voortzetting van de executie onrechtmatig is, kunnen zij daartoe een vordering instellen volgens de regels van een dagvaardingsprocedure.

Gelet hierop zal de voorzieningenrechter toepassing geven aan artikel 69 Rv. De procedure inzake het tegenverzoek zal worden voortgezet als dagvaardingsprocedure, waarbij verweerders als eisers in kort geding optreden en verzoekster als gedaagde. Deze nieuwe procedure wordt gevoerd onder zaaknummer C/10/725649 KG ZA 26-920. Verweerders dienen door middel van het gebruikelijke formulier opgave te doen van hun verhinderdata en die van verzoekster, voorzien van een conceptexploot van dagvaarding, waarna een datum voor de mondelinge behandeling zal worden bepaald.

Verzoekster wordt in de proceskosten veroordeeld

Gelet op het overwogene in 5.2, ziet de voorzieningenrechter aanleiding verzoekster te veroordelen in de proceskosten van deze procedure. Deze worden begroot op € 1.306,00 voor advocaatsalaris (2 punten, tarief II). Het griffierecht blijft hierbij buiten beschouwing, omdat de beslissing daarover aan de orde komt in het kort geding.

6. De beslissing

De voorzieningenrechter,

verleent toestemming aan verzoekster om het in het verzoekschrift bedoelde, in de hypotheekakte opgenomen huurbeding in te roepen tegen [belanghebbende 1], [belanghebbende 2], [belanghebbende 3] en één of meer (onder)huurders, wonende aan de [straatnaam] te ([postcode]) [locatie];

machtigt verzoekster om de ten processe bedoelde onroerende zaak gelegen aan de [straatnaam] te ([postcode]) [locatie] in beheer en onder zich te nemen;

veroordeelt [verweerder 1], [verweerder 2], [belanghebbende 1], [belanghebbende 2], [belanghebbende 3], één of meer (onder)huurders en eenieder, voor zover geen huurder als bedoeld in artikel 3:264 lid 4 en 8 BW, die zich bevindt in het pand aan de [straatnaam] te ([postcode]) [locatie], om de onroerende zaak gelegen aan de [straatnaam] te ([postcode]) [locatie], met al het hunne en de hunnen te ontruimen op een termijn van 14 (veertien) dagen na betekening van deze beschikking en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van verzoekster te stellen;

stelt de termijn waarbinnen geen ontruiming mag plaatsvinden ten aanzien van [belanghebbende 1], [belanghebbende 2], [belanghebbende 3] en één of meer (onder)huurders en eenieder, voor zover geen huurder als bedoeld in artikel 3:264 lid 4 en 8 BW, op 14 (veertien) dagen na betekening van deze beschikking;

veroordeelt verzoekster in de proceskosten van verweerders, begroot op € 1.306,00;

wijst het meer of anders verzochte af;

inzake het tegenverzoek van verweerders

beveelt dat de procedure wordt voortgezet volgens de regels die gelden voor de dagvaardingsprocedure onder zaaknummer C/10/ 725649 KG ZA 26-920 en bepaalt dat verweerders opgave doen van hun verhinderdata en die van verzoekster, voorzien van een conceptexploot van dagvaarding;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Deze beslissing is gegeven door mr. Th. Veling, voorzieningenrechter en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.

3610/1980