ECLI:NL:RBROT:2026:11163

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 19 november 2025, met bijlagen;

het antwoord, met bijlagen;

de mail van WVH, met productie 17.

Op 30 juni 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [persoon A] namens WVH met gemachtigde mr. P.J. Remmelts en [gedaagde] met gemachtigde mr. N. Bagci-Çicek.

2. Kern van de zaak

[gedaagde] huurt vanaf 15 december 2015 de woning aan [adres] in [plaats] van WVH (hierna: de woning). WVH vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Aan deze vordering legt WVH ten grondslag dat [gedaagde] gedurende langere tijd zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad. Daarnaast voert WVH aan dat [gedaagde] de tuin onvoldoende heeft onderhouden. [gedaagde] betwist dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad en stelt dat hij de tuin inmiddels heeft opgeruimd.

[gedaagde] moet inderdaad de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom.

3. De beoordeling

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van (een van) haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW).

Op grond van de huurovereenkomst en de daarop toepasselijke algemene huurvoorwaarden is [gedaagde] verplicht zich als goed huurder te gedragen. Tot die verplichting behoort ook dat [gedaagde] de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf gebruikt en deze, met de daarbij behorende tuin, in verzorgde staat houdt. Deze verplichting vloeit ook voort uit artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

Geen hoofdverblijf in de woning

WVH heeft haar stelling dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft voldoende concreet onderbouwd. Uit de overgelegde stukken blijkt onder meer het volgende.

Op 15 mei 2025 constateerde WVH dat de tuin van [gedaagde] al lange tijd niet is onderhouden en dat er voor het raamkozijn een houten schot is geplaatst. Ook zag WVH dat de stekkers van de koelkast en magnetron niet in het stopcontact zaten, maar op de verwarming lagen. Nadat [gedaagde] op 18 juni 2025 was aangeschreven om de tuin op te ruimen, is op 25 juni 2025 opnieuw een controle uitgevoerd bij de woning. Daarbij werd niemand aangetroffen en was de situatie ongewijzigd. Naar aanleiding daarvan is [gedaagde] op 18 juni 2025 aangeschreven met het verzoek om de tuin op orde te brengen. Op 25 juni 2025 is een medewerker sociaal beheer onaangekondigd langsgegaan bij de woning. Er werd niet opengedaan en de tuin was nog niet opgeruimd. Naar aanleiding daarvan is er een buurtonderzoek gestart en zijn omwonenden gevraagd om een vragenformulier in te vullen over de tuinvervuiling. Uit deze verklaringen volgt dat drie omwonenden overlast ervaren. Omdat de tuin van [gedaagde] al meerdere jaren onverzorgd was en hij niet reageerde op de eerder verzonden brieven, heeft WVH op 23 juli 2025 een brief gestuurd naar [gedaagde] waarin hij werd uitgenodigd voor een gesprek op 6 augustus 2025. In de brief werd vermeld dat WVH het vermoeden heeft dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft. Ook is [gedaagde] verzocht om energieafrekeningen, rekeningafschriften en ov-transacties te overleggen. [gedaagde] is niet op de afspraak verschenen en WVH heeft de aangetekende brief retour ontvangen.

Op 13 augustus 2025 is de medewerker sociaal beheer opnieuw bij de woning langsgegaan. Ook toen werd niemand aangetroffen en bleek de situatie nog steeds onveranderd. WVH is vervolgens een buurtonderzoek gestart naar woonfraude, waaruit naar voren is gekomen dat de omwonenden [gedaagde] nooit of gedurende lange tijd niet bij de woning hebben gezien.

Op 18 september 2025 heeft de medewerker sociaal beheer een stuk plakband op de voordeur geplakt om te controleren of de voordeur wordt geopend. Bij een controle op 6 oktober 2025 bleek dat het plakbandje nog steeds op dezelfde wijze op de voordeur was vastgeplakt. Op 27 oktober 2025 was het plakbandje los, maar niet verwijderd van de voordeur. De tuin was nog steeds vervuild en de stekkers van de koelkast en magnetron waren nog steeds uit het stopcontact.

Daarnaast heeft WVH de jaarafrekeningen van de nutsvoorzieningen van [gedaagde] overgelegd. Daaruit blijkt dat over de periode juli 2024 tot juli 2025 slechts 677 kWh elektriciteit en 1 m³ gas is verbruikt, wat ver onder het gemiddelde verbruik van een eenpersoonshuishouden van elektra en gas zit. Ook in 2022 is slechts 226 kWh aan elektriciteit gebruikt en 222 m³ gas. In 2023 was het gebruik iets hoger, 1250 kWh aan elektriciteit gebruikt en 975 m³ gas, maar nog steeds onder het gemiddelde.

Naar het oordeel van de kantonrechter vormen deze omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, een zwaarwegende aanwijzing dat [gedaagde] gedurende langere tijd feitelijk niet in de woning verbleef. De combinatie van een uitzonderlijk laag energieverbruik, de langdurig onveranderde situatie in en om de woning, het feit dat [gedaagde] lange tijd niet reageerde op berichten van WVH, de bevindingen tijdens meerdere huisbezoeken en de verklaringen van omwonenden ondersteunen de stelling van WVH.

Daartegenover rust op [gedaagde] een verzwaarde stel- en motiveringsplicht. Indien WVH voldoende concrete feiten aanvoert waaruit volgt dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft, mag van [gedaagde] worden verwacht dat hij met controleerbare en verifieerbare gegevens onderbouwd dat hij de woning wel degelijk als hoofdverblijf gebruikte. [gedaagde] is daarin niet geslaagd.

[gedaagde] heeft verklaard dat hij zijn tijd voornamelijk doorbrengt in het restaurant van zijn neef waar hij sinds 2023 fulltime werkt, daar eet en regelmatig doucht, waardoor zijn energieverbruik laag zou zijn. Ook zou hij overdag slapen en laat thuiskomen, zodat buren hem nauwelijks zien. Hij erkent dat hij niet heeft gereageerd op de brieven van de WVH. Dat komt omdat hij zijn post amper openmaakt, maar dit is volgens hem geen teken dat hij niet in de woning woont. De brief van 25 juni 2025 over het verzorgen van de tuin heeft hij ontvangen en daarna heeft hij de tuin binnen de gegeven termijn opgeruimd.

De verklaringen Van [gedaagde] zijn echter onvoldoende om het uitzonderlijk lage verbruik van slechts 677 kWh elektriciteit en 1 m³ gas gedurende een volledig jaar in 2024/2025 of de eerdere lage cijfers aannemelijk te verklaren. Weliswaar heeft [gedaagde] een verklaring van zijn neef en salarisspecificaties overgelegd, maar hieruit kan slechts worden afgeleid dat [gedaagde] fulltime werkzaam in het restaurant en daar op lange werkdagen personeelsmaaltijden mag nuttigen. Dit geeft onvoldoende tegenwicht aan de geconstateerde bevindingen. Zelfs wanneer iemand veel buitenshuis verblijft, ligt het voor de hand dat in een woning waarin daadwerkelijk wordt gewoond een aanzienlijk hoger elektriciteits- en gasverbruik plaatsvindt. Die omstandigheid verklaart ook onvoldoende waarom de koelkast op alle gecontroleerde momenten niet werkzaam was. Het zegt ook niets over het zeer lage gebruik in 2022, omdat [gedaagde] toen nog niet werkzaam in het restaurant was.

[gedaagde] heeft geen verklaringen of controleerbare gegevens overgelegd waaruit zijn aanwezigheid in de woning blijkt. [gedaagde] heeft slechts nog bankafschriften overgelegd waaruit blijkt dat hij in de buurt van zijn woning pint, maar dat verklaart in dit geval niets over zijn hoofdverblijf omdat zijn werk op korte afstand van zijn woning is.

Ook de overige door [gedaagde] gegeven verklaringen overtuigen de kantonrechter niet. Zijn stelling dat het energieverbruik in 2023 hoger lag doordat een collega twee maanden bij hem verbleef, ondersteunt eerder het standpunt van WVH dan zijn eigen verweer. Die verklaring bevestigt namelijk dat het energieverbruik kennelijk behoorlijk toeneemt wanneer de woning daadwerkelijk wordt bewoond. Ook heeft [gedaagde] de bevindingen omtrent het plakbandje op de voordeur onvoldoende gemotiveerd weersproken. Hij heeft uitsluitend gesteld dat hij wel thuis is geweest, zonder een plausibele verklaring te geven voor het feit dat het plakband gedurende meerdere weken ongewijzigd aanwezig bleef. Dat [gedaagde] zijn post niet of nauwelijks opende en daardoor niet reageerde op de correspondentie van WVH, komt voor zijn eigen risico en doet aan het voorgaande niet af.

Alles afwegende is de kantonrechter van oordeel dat WVH voldoende naar voren heeft gebracht om te concluderen dat [gedaagde] gedurende een lange periode zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad. Daarmee is [gedaagde] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder.

De huurovereenkomst wordt ontbonden

De huurovereenkomst wordt dan ook ontbonden, omdat [gedaagde] lange tijd zijn hoofdverblijf niet in de woning had. Deze tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder is zodanig ernstig dat het de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hierbij is ook rekening gehouden met de belangen van beide partijen. WVH (en met haar de andere huurders/omwonenden) heeft een groot belang bij een huurder die zich aan zijn verplichtingen houdt en hoofdverblijf in de woning heeft. WVH heeft als sociale verhuurder van meerdere woningen in de buurt een verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid van de wijk en zij hanteert daarnaast een strikt toewijzingsbeleid. Er zijn lange wachtlijsten voor dit soort sociale huurwoningen. WVH heeft er belang bij dat de woning vrijkomt komt voor een huurder op die wachtlijst die zich wel aan zijn of haar verplichtingen houdt. Hoewel de kantonrechter ervan uitgaat dat [gedaagde] een belang heeft bij het voortduren van de huurovereenkomst, weegt dat in dit geval niet op tegen de genoemde belangen van WVH.

[gedaagde] moet de woning ontruimen

Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend.

[gedaagde] moet de proceskosten betalen

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan WVH moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 135,00 aan griffierecht, € 434,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 217,00) en € 108,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 822,95. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat WVH dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

4. De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] in [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van WVH te stellen;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van WVH worden begroot op € 822,95 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F.A. Hut en in het openbaar uitgesproken.

48436