ECLI:NL:RBROT:2026:11324

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 22 juli 2025, met bijlagen;

het antwoord, met bijlagen;

de akte wijziging eis, tevens akte aanvullende producties;

de mail van 4 juni 2026 van [eiseres], met aanvullende producties;

de mail van 8 juni 2026 van [eiseres], met aanvullende producties;

de spreekaantekeningen van mr. Kaouass.

Op 9 juni 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiseres], vergezeld van haar moeder, met mr. Kaouass,

[gedaagde], vergezeld van zijn vader, met mr. IJpelaar.

2. De beoordeling

[gedaagde] huurt sinds 1 oktober 2020 van [eiseres] de woning aan de [straatnaam] in [locatie]. [gedaagde] is student en woont samen met drie mede-studenten in de woning. [eiseres] heeft de huurovereenkomst opgezegd. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] met de opzegging ingestemd, waardoor de huurovereenkomst met wederzijdse instemming per 1 september 2024 is beëindigd. Zij eist in deze procedure primair dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen en te verlaten, tot betaling van € 2.305,65 aan huurachterstand tot en met juni 2026, tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.639,69 per maand vanaf 1 juli 2026 tot de dag van ontruiming, tot betaling van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten en tot betaling van rente en proceskosten. [gedaagde] is het hier niet mee eens en heeft verweer gevoerd.

De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming toe. Ten aanzien van de nevenvorderingen wordt de beslissing aangehouden omdat de kantonrechter eerst meer informatie van [eiseres] wil ontvangen. [eiseres] wordt in de gelegenheid gesteld de benodigde informatie bij akte in het geding te brengen, waarna [gedaagde] op die akte mag reageren. Hierna worden deze beslissingen toegelicht.

De huurovereenkomst is met wederzijdse instemming per 1 september 2024 beëindigd

De kantonrechter oordeelt dat partijen hebben afgesproken dat de huurovereenkomst per 1 september 2024 zou eindigen. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] per aangetekende brief van 25 oktober 2023 de huurovereenkomst heeft opgezegd. [eiseres] heeft per e-mail van 27 oktober 2023 aan [gedaagde], die opzegging nogmaals onder de aandacht gebracht. [gedaagde] heeft vervolgens per mail van 4 november 2023, voor zover van belang, geschreven:

“(…) Sorry it took a while, I had to discuss the opzegtermijn with my roommates and family, but if it’s okay with you could we please stay till September 1st 2024. (…)”

[eiseres] heeft dezelfde dag laten weten dat oplevering op 1 september 2024 akkoord is. Vervolgens heeft [eiseres] per mail van 2 februari 2024 aan [gedaagde] voorgesteld om op 24 of 25 augustus 2024 de voorinspectie te houden. Na herhaald verzoek van [eiseres] om een reactie op de voorgestelde data heeft [gedaagde] op 25 juni 2024 aan [eiseres], voor zover van belang, geschreven:

“(…) I apologize for the late delayed response (…). I agree with the sleuteloverdracht being on the 31st, and we will make sure that by 25th of august everything will be back to its original position (…)”

[gedaagde] heeft per mail van 29 juli 2024 aan [eiseres] verzocht of het mogelijk is het contract voor nog één jaar te verlengen omdat het hem nog niet gelukt is een ander huis te vinden. [eiseres] heeft daarop aangegeven dat het niet mogelijk is om langer in de woning te blijven en benadrukt dat zij negen maanden geleden met elkaar overeenstemming hebben bereikt over de datum waarop [gedaagde] de woning zou opleveren en [gedaagde] voldoende tijd heeft gehad om andere woonruimte te vinden. Daarop heeft [gedaagde] aangegeven het te begrijpen.

Na overleg met [gedaagde] heeft op 12 augustus 2024 de voorinspectie plaatsgevonden en heeft [eiseres] [gedaagde] gewezen op door hem uit te voeren herstelwerkzaamheden. In een mail van 20 augustus 2024 heeft [gedaagde] aangegeven dat de opzegging volgens hem niet rechtsgeldig is.

[gedaagde] betwist dat hij heeft ingestemd met de opzegging. Zijn wil was niet gericht op het accepteren van de opzegging. Hij dacht dat hij geen keus had en verplicht was om de opzegging te accepteren. De kantonrechter oordeelt dat ook als dit juist is er wel een afspraak tot stand is gekomen waarbij de overeenkomst per 1 september 2024 werd beëindigd, omdat [eiseres] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [gedaagde] met de beëindiging van de huur instemde (artikel 3:35 BW). Dit oordeel is gebaseerd op de hiervoor geschetste gang van zaken, waarbij [gedaagde] naar aanleiding van de opzegging van de huurovereenkomst vraagt of hij tot 1 september 2024 mag blijven, [eiseres] daarmee instemt en [gedaagde] vervolgens meewerkt aan het maken van afspraken ten behoeve van de oplevering vóór 1 september 2024 en aan de voorinspectie.

Daarbij weegt de kantonrechter mee dat [eiseres] geen ervaren verhuurder is en evenmin gebruik heeft gemaakt van een professionele beheerder of op andere wijze (juridische) hulp heeft gezocht bij de opzegging van de huur. Verder is niet gebleken dat [eiseres] op enige wijze druk heeft uitgeoefend op [gedaagde] om met de opzegging in te stemmen. Weliswaar heeft zij op 27 oktober 2023 een enigszins boze mail gestuurd over het feit dat er klachten zijn over blowen en geluidsoverlast en dat zij daarom een grond voor opzegging van de huurovereenkomst heeft, echter [gedaagde] heeft vervolgens, zoals blijkt uit zijn e-mail van 4 november 2023, voldoende tijd gehad om te overleggen met zijn familie en ‘roommates’ over de gedane opzegging. Hij heeft ook gevraagd of hij langer in de woning kon blijven. Dat [eiseres] hem heeft gedwongen in te stemmen met de beëindiging blijkt niet, zij heeft juist ingestemd met het verzoek om langer in de woning te kunnen blijven.

Ook is van belang dat in de tweede huurovereenkomst die partijen na verloop van 2 jaar zijn aangegaan, is opgenomen ‘aan huurder komt huurbescherming toe vanaf aanvang huurovereenkomst’. Het was [gedaagde] op grond van die huurovereenkomst dus bekend, althans het had hem bekend kunnen en moeten zijn, dat hij huurbescherming had.

Doordat [gedaagde] heeft ingestemd met de opzegging, althans [eiseres] hier gerechtvaardigd op mocht vertrouwen, is tussen partijen de afspraak tot stand gekomen dat de huurovereenkomst per 1 september 2024 zou eindigen. De stelling van [gedaagde] dat de opzegging door [eiseres] gelet op artikel 7:271 BW niet rechtsgeldig was, doet verder niet ter zake. Lid 10 van artikel 7:271 BW bepaalt namelijk dat dit artikel niet geldt als de beëindiging van de huurovereenkomst geschiedt met wederzijds goedvinden.

[eiseres] heeft haar mededelingsplicht niet geschonden

[gedaagde] heeft voor het geval zou worden geoordeeld dat hij met de opzegging heeft ingestemd een beroep op dwaling gedaan (artikel 6:228 lid 1 sub b BW). In dat kader heeft hij gesteld dat [eiseres] hem had moeten meedelen dat van hem verwacht werd dat hij zich binnen zes weken expliciet en schriftelijk mocht uitlaten over de vraag of hij met de opzegging instemde bij gebreke waarvan de huurovereenkomst zou blijven voortduren, zoals staat in artikel 7:271 lid 4 BW. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] deze informatie bewust aan [gedaagde] onthouden.

Naar het oordeel van de kantonrechter is niet komen vast te staan dat [eiseres] [gedaagde] bewust onwetend heeft gehouden. Zoals hiervoor onder 2.8 overwogen is [eiseres] geen ervaren verhuurder en heeft zij zich ten tijde van de opzegging niet door een professional laten bijstaan. Voorts is niet gebleken dat [eiseres] over meer kennis met betrekking tot het huurrecht beschikt dan [gedaagde]. [eiseres] stelt dat zij niet bekend was met het feit dat zij de huurder moest vragen om binnen zes weken te laten weten of al dan niet met de opzegging werd ingestemd. [gedaagde] heeft dat niet betwist. Uit niets blijkt dat [eiseres] de mededeling bewust heeft weggelaten. Het beroep van [gedaagde] op dwaling wordt daarom verworpen.

[eiseres] heeft geen misbruik van omstandigheden gemaakt

Meer subsidiair heeft [gedaagde] aangevoerd dat als er sprake is van een instemming met de opzegging die tot stand is gekomen onder invloed van misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 lid 4 BW). Volgens [gedaagde] wist althans behoorde [eiseres] te begrijpen dat hij in onwetendheid verkeerde omtrent zijn rechten, met name het recht op huurbescherming en heeft zij hem in onwetendheid gehouden.

De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] geen misbruik van omstandigheden heeft gemaakt. Zoals hiervoor overwogen is niet gebleken dat [eiseres] over meer kennis met betrekking tot het huurrecht beschikt dan [gedaagde]. Verder stond in de tweede huurovereenkomst expliciet vermeld dat [gedaagde] recht op huurbescherming had. Ook gaf [gedaagde] in zijn mail van 4 november 2023 aan dat hij overleg had gehad met zijn familie en ‘roommates’. Er was voor [eiseres] daarom geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat [gedaagde] zich er niet van bewust was dat hij huurbescherming genoot. Dat sprake is geweest van andere omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat [eiseres] misbruik van omstandigheden heeft gemaakt, is niet gebleken. Daarvoor heeft [gedaagde] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld. Het beroep van [gedaagde] op misbruik van omstandigheden wordt daarom verworpen.

[gedaagde] moet de woning ontruimen

Omdat de huurovereenkomst per 1 september 2024 met wederzijds goedvinden is beëindigd verblijft [gedaagde] vanaf die datum zonder recht of titel in de woning. De primaire vordering tot ontruiming van de woning wordt daarom toegewezen. De termijn van ontruiming wordt gesteld op 14 dagen na de datum van dit vonnis.

Het vonnis wordt voor zover het de ontruiming betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat de ontruiming meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

De huurachterstand kan nog niet worden vastgesteld

[eiseres] stelt dat de huurachterstand tot en met juni 2026 € 2.305,65 bedraagt. Uit het overzicht van [eiseres] blijkt dat deze huurachterstand bestaat uit het niet betalen van de per 1 oktober 2024 en per 1 oktober 2025 doorgevoerde huurverhogingen. [gedaagde] heeft betwist dat [eiseres] de huurprijs mocht verhogen.

De kantonrechter kan de vraag of er sprake is van een huurachterstand nog niet beoordelen. De huurverhoging heeft [eiseres] gebaseerd op het in de huurovereenkomst opgenomen huurprijswijzigingsbeding waarin wordt verwezen naar de algemene voorwaarden. [eiseres] heeft deze algemene voorwaarden echter niet in het geding gebracht. Zij moet dit alsnog doen.

Verder kan de kantonrechter nog niet vaststellen of zij ambtshalve moet toetsen of er onredelijke bedingen zijn. Daarvoor moet eerst worden vastgesteld of [eiseres] moet worden aangemerkt als handelaar. De vraag of [eiseres] handelaar is, moet worden beoordeeld naar het moment van het sluiten van de tweede huurovereenkomst op 1 oktober 2022. Bij huur van woonruimte neemt de kantonrechter tot uitgangspunt dat als een natuurlijke persoon als verhuurder meer dan één huurovereenkomst heeft afgesloten hij handelt in het kader van beroep of bedrijf. Alleen in uitzonderingssituaties kan worden aangenomen dat de verhuurder die meer dan één huurovereenkomst heeft afgesloten niet beroepsmatig handelt. Tijdens de zitting heeft [eiseres] verklaard dat zij ook een ander huis bezit en dat huis verhuurt. De kantonrechter wil graag weten of dat op 1 oktober 2022 ook al het geval was. [eiseres] moet de kantonrechter daarover informeren en ter onderbouwing stukken overleggen.

De zaak wordt naar de rol verwezen, zodat [eiseres] de hiervoor vermelde gegevens bij akte kan overleggen. [gedaagde] mag daar vervolgens op reageren.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden

In afwachting van de hiervoor bedoelde aktewisseling wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

3. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de woning te ([postcode]) [locatie] aan de [straatnaam] te ontruimen en te verlaten met alle daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van [eiseres] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen en ontruimd te laten;

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

verwijst de zaak voor het overige naar de rolzitting van dinsdag 25 augustus 2026 om 11.30 uur voor een akte van [eiseres] zoals onder 2.19 tot en met 2.21 bedoeld;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.

754