ECLI:NL:RBROT:2026:11346

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met bijlagen van [persoon A] van 10 februari 2026;

de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met bijlagen van [persoon B] van 8 april 2026;

de brief van 22 april 2026 van de rechtbank, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

de e-mail van 2 juni 2026 van de rechtbank met de agenda voor de mondelinge behandeling;

de brief met aanvullende bijlagen van [persoon B] van 26 juni 2026;

de brief met aanvullende bijlage van [persoon A] van 26 juni 2026;

de spreekaantekeningen van [persoon A] voor de mondelinge behandeling op 9 juli 2026.

Na de mondelinge behandeling heeft de rechtbank vonnis bepaald.

2. De beoordeling

Vanwege de nauwe samenhang tussen de conventie en de reconventie worden de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk beoordeeld.

De zaak in het kort

[persoon A] heeft haar woning aan de [straatnaam] in [locatie] verkocht aan [persoon B] voor een bedrag van € 284.500,00. Tussen partijen is op 22 april 2025 een koopovereenkomst gesloten waarin een voorbehoud van financiering is opgenomen. De woning is vervolgens getaxeerd op € 275.000,00. Partijen hebben de koopovereenkomst op 13 mei 2025 aangepast door de koopsom te verlagen. De afspraken hierover zijn vastgelegd in een addendum en aangepaste koopovereenkomst van dezelfde datum.

Tot een overdracht is het niet gekomen. De hypotheekadviseur van [persoon B] heeft namens [persoon B] in een e-mail van 6 juni 2025 een beroep gedaan op het voorbehoud van financiering. [persoon A] was het hier niet mee eens, heeft [persoon B] in gebreke gesteld en de koopovereenkomst op haar beurt ontbonden nadat [persoon B] de woning niet afnam en de koopsom niet betaalde. [persoon A] vordert de contractuele boete van € 27.500,00. Daarnaast vordert [persoon A] betaling van een aanvullend bedrag van € 4.750,00, wat in haar ogen is afgesproken als vergoeding voor het verlagen van de koopsom. [persoon B] vordert in reconventie dat de waarborgsom wordt terugbetaald.

[persoon B] heeft een documentatie- en inspanningsplicht

De rechtbank zal allereerst beoordelen of [persoon B] een geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en daarmee de koopovereenkomst heeft ontbonden door de e-mail van zijn hypotheekadviseur van 6 juni 2025. Als [persoon B] de koopovereenkomst heeft ontbonden per die datum, is hij geen contractuele boete verschuldigd en dient de vordering van [persoon A] tot betaling van € 27.500,00 te worden afgewezen.

Uit de artikelen 18.3 en 18.4 van de koopovereenkomst volgen drie vereisten voor een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud. In de eerste plaats heeft [persoon B] zich verplicht al het redelijkerwijs mogelijke te doen om een hypothecaire financiering te krijgen (de inspanningsplicht). In de tweede plaats moet [persoon B] tijdig een beroep doen op het financieringsvoorbehoud. In de derde plaats moet het inroepen van de ontbindende voorwaarde goed gedocumenteerd zijn (de documentatieplicht). De documentatieplicht ligt in het verlengde van de inspanningsplicht en heeft een bewijsfunctie; [persoon A] moet kunnen beoordelen of [persoon B] terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Partijen zijn in artikel 18.3 van de koopovereenkomst overeengekomen dat onder ‘goed gedocumenteerd’ wordt verstaan dat [persoon B] twee schriftelijke afwijzingen van erkende geldverstrekkende instellingen overlegt. Uit deze afwijzingen moet op grond van artikel 18.4 van de koopovereenkomst duidelijk blijken dat [persoon B], ondanks aantoonbare en serieuze inspanningen, geen hypothecaire financiering heeft kunnen verkrijgen op gebruikelijke marktvoorwaarden.

[persoon B] beroept zich op ontbinding van de koopovereenkomst op basis van het financieringsvoorbehoud. Hij draagt dan ook de stelplicht en bewijslast dat aan de hierboven omschreven drie vereisten voor een geldig beroep op dat voorbehoud is voldaan. Tussen partijen is niet in geschil dat [persoon B] tijdig een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [persoon A] verklaard dat [persoon A] ook niet betwist dat [persoon B] aan zijn documentatieplicht heeft voldaan.

De rechtbank zal hieronder beoordelen of [persoon B] aan zijn inspanningsplicht heeft voldaan.

[persoon B] heeft aan zijn inspanningsplicht voldaan.

Volgens [persoon B] heeft hij zich samen met zijn hypotheekadviseur serieus ingespannen om bij Robuust en Rabobank onder gebruikelijke marktvoorwaarden een hypothecaire financiering te verkrijgen. [persoon B] verwijst ter onderbouwing daarvan naar twee afwijzingsbrieven van Rabobank en Robuust. Volgens [persoon A] volgt uit deze afwijzingsbrieven niet de reden van de afwijzingen. De rechtbank passeert deze stelling, want de reden volgt wel uit de afwijzingsbrieven. Robuust heeft de aanvraag afgewezen, omdat het inkomen van [persoon B] te laag was. Rabobank heeft de aanvraag op grond van haar ‘acceptatiekader’ afgewezen, omdat de vereniging van eigenaren van de te financieren woning (VvE) niet voldeed aan de voorwaarden van Rabobank. Dit laatste volgt niet letterlijk uit de afwijzingsbrief van Rabobank, maar was voor [persoon A] in het licht van de voorafgaande correspondentie tussen partijen over de acceptatievoorwaarden van Rabobank wel duidelijk volgens [persoon B].

De rechtbank is van oordeel dat uit het feit dat [persoon B] twee erkende geldverstrekkende instellingen heeft benaderd die zijn aanvragen, zoals blijkt uit het voorgaande, op inhoudelijke gronden hebben afgewezen, in beginsel voldoende inspanning blijkt. [persoon A] verwijt [persoon B] echter dat hij bewust lijkt te hebben aangestuurd op afwijzingen. De rechtbank zal dit verwijt hieronder bespreken.

[persoon A] neemt allereerst het standpunt in dat de hypotheekaanvragen niet zijn overgelegd, zodat niet is te zien welke gegevens [persoon B] heeft gebruikt bij de hypotheekaanvragen. [persoon B] voert aan dat hij de hypotheekaanvragen, ondanks dat dit niet was overeengekomen, wel degelijk met [persoon A] heeft gedeeld. Deze aanvragen zijn volgens hem elektronisch gegenereerd en daarom niet gedateerd en ondertekend. [persoon A] verwijst in reactie hierop naar verklaringen van [locatie], senior financieel adviseur met ervaring in de hypotheekbranche, die stelt dat de door [persoon B] overgelegde stukken niet de juiste althans definitieve hypotheekaanvragen zijn en dat het mogelijk is dat hij andere gegevens heeft gebruikt bij de definitieve hypotheekaanvragen, met als doel een afwijzing te krijgen.

De rechtbank oordeelt dat [persoon A] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat [persoon B] mogelijk andere gegevens heeft gebruikt bij de ingediende hypotheekaanvragen dan in de door hem overgelegde hypotheekaanvragen zijn opgenomen (voor zover dit niet al dezelfde documenten zijn). Wat betreft de aanvraag bij Rabobank heeft [persoon A] niet gesteld waarom zij aan de juistheid van de ingediende gegevens twijfelt. De reden van afwijzing van Rabobank lijkt ook geen verband te houden met de aanvraaggegevens, maar alleen met de situatie van de VvE. Dat ligt anders voor de afwijzing van Robuust, die de aanvraag op basis van de inkomstengegevens van [persoon B] heeft afgewezen. [persoon B] heeft echter naar voren gebracht dat hij op verzoek van Robuusts inkomensadviseur Pentrax heeft ingeschakeld en de nodige financiële stukken, zoals jaarcijfers en tussentijdse cijfers, aan Pentrax heeft toegestuurd om de inkomsten die hij uit zijn eenmanszaak ontving zo goed mogelijk te onderbouwen. Pentrax heeft zijn inkomen, zo stelt [persoon B], anders beoordeeld dan de ondernemingsafdeling van Rabobank, die het inkomen wel toereikend vond. Deze stellingen heeft [persoon A] niet gemotiveerd betwist en geven op geen enkele manier steun aan het vermoeden van [persoon A] dat [persoon B] andere (en mogelijk onjuiste of onvolledige) gegevens heeft gebruikt in de aanvraag bij Robuust met als doel een afwijzing te krijgen. Uit deze stellingen volgt juist dat [persoon B] zich serieus heeft ingespannen om ook bij Robuust een hypothecaire financiering te verkrijgen.

[persoon A] stelt daarnaast dat [persoon B] de aanvraag bij Robuust te laat heeft gedaan. De aanvraag is volgens [persoon B] op 28 mei 2023 gedaan. Dit was volgens [persoon A] erg kort voor het aflopen van het financieringsvoorbehoud. [persoon B] heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling toegelicht dat het proces om een hypothecaire financiering te krijgen bij Robuust eerder in werking was gesteld door onder meer Pentrax te benaderen. Deze stelling van [persoon B] vindt steun in het door hem overgelegde e-mailverkeer met Pentrax. [persoon A] heeft deze nadere toelichting van [persoon B] niet gemotiveerd in twijfel getrokken. De rechtbank overweegt verder dat uit de afwijzingsbrief van Robuust volgt dat zijn aanvraag op inhoudelijke gronden is afgewezen en niet omdat Robuust onvoldoende tijd had om de aanvraag te beoordelen of omdat de aanvraag onvolledig was.

[persoon A] verwijt [persoon B] verder dat zijn hypotheekadviseur het acceptatiekader van Rabobank niet voldoende heeft bestudeerd en vindt dat [persoon B] richting Rabobank duidelijk had moeten maken dat voor de VvE een uitzondering gold vanwege de geringe omvang ervan. [persoon B] stelt in reactie daarop dat toen duidelijk werd dat Rabobank zich op het standpunt zou stellen dat de VvE niet aan haar acceptatievoorwaarden voldeed, hij contact heeft opgenomen met [persoon A]. [persoon A] heeft haar visie (waaronder haar mening dat in dit geval een uitzondering gold) in een brief verwoord, welke brief [persoon B] aan Rabobank heeft gestuurd. De rechtbank is met [persoon B] van oordeel dat onder deze omstandigheden redelijkerwijs niet meer van [persoon B] had kunnen worden verwacht. Dat Rabobank anders dacht over het maken van een uitzondering en de hypotheekaanvraag heeft afgewezen, is een omstandigheid die niet voor rekening en risico van [persoon B] komt. Op hem rust immers een inspanningsverplichting en geen resultaatsverplichting. Tot deze inspanningsverplichting behoort niet het na een afwijzing verder in discussie gaan met Rabobank. [persoon A] heeft overigens ook niet toegelicht waarom dat, ondanks de al ingebrachte en door Rabobank verworpen argumenten, een reële kans van slagen zou hebben gehad.

De conclusie is dat er geen aanwijzingen bestaan dat [persoon B] heeft aangestuurd op een afwijzing bij Rabobank en/of Robuust. Hij heeft zich voldoende ingespannen om bij deze twee erkende geldverstrekkende instellingen een hypothecaire financiering te verkrijgen.

De vordering tot betaling van de boete van € 27.500,00 wordt afgewezen

Gelet op het voorgaande heeft [persoon B] door middel van de e-mail van zijn hypotheekadviseur van 6 juni 2025 een geldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Daarmee is de koopovereenkomst per die datum ontbonden en zijn de uit die overeenkomst voortvloeiende verbintenissen van [persoon B] om de woning af te nemen en te betalen, komen te vervallen. Van een tekortkoming in de nakoming als bedoeld in artikel 14 van de koopovereenkomst kan dan geen sprake meer zijn. Dit betekent dat [persoon B] geen contractuele boete aan [persoon A] is verschuldigd. De vordering van [persoon A] tot betaling van deze boete wordt dan ook afgewezen.

De vordering tot betaling van € 4.750,00 wordt eveneens afgewezen

De rechtbank moet vervolgens beoordelen of de ontbinding van de koopovereenkomst tot gevolg heeft dat [persoon B] ook het bedrag van € 4.750,00 niet meer aan [persoon A] hoeft te betalen. Volgens [persoon A] moet hij dit bedrag ondanks de ontbinding van de koopovereenkomst betalen. De verplichting daartoe volgt volgens [persoon A] uit het addendum van 13 mei 2025. [persoon A] stelt dat het addendum losstaat van de ontbonden koopovereenkomst.

Met [persoon B] is de rechtbank van oordeel dat het addendum onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst. Het addendum beoogt volgens de tekst ervan de op 22 april 2025 gesloten koopovereenkomst te wijzigen en bevat een samenvatting van de tussen partijen gemaakte afspraken over de koop van de woning, die verder worden uitgewerkt in de (op dezelfde dag gesloten) nieuwe koopovereenkomst. De betaling van het bedrag van € 4.750,00 is onderdeel van het door [persoon B] te betalen bedrag voor de koop van de woning. In het addendum vormt het bedrag ook onderdeel van de totale koopsom. Dat het bedrag van € 4.750,00 niet wordt genoemd in de koopovereenkomst en op een eerder moment dan (het restant van) de koopsom moest worden betaald, betekent niet dat partijen een van de koopovereenkomst losstaande betalingsverplichting in het leven hebben geroepen. Dat ook in het addendum naar het voorbehoud van financiering wordt verwezen, is een extra aanwijzing dat het addendum niet los gezien kan worden van de koopovereenkomst.

Gelet op het voorgaande is de verbintenis van [persoon B] tot betaling van € 4.750,00 aan [persoon A] komen te vervallen door de ontbinding van de koopovereenkomst. De vordering van [persoon A] tot betaling van € 4.750,00 wordt hierom afgewezen.

De vordering in reconventie wordt toegewezen

[persoon B] vordert in reconventie betaling van € 27.500,00 althans dat [persoon A] wordt veroordeeld toestemming te verlenen voor het terugstorten van de waarborgsom door de notaris.

Vanwege de ontbinding van de koopovereenkomst ontstaat voor partijen een verbintenis om de al geleverde prestaties ongedaan te maken. De vordering in reconventie om [persoon A] te gebieden mee te werken aan het terugstorten van de waarborgsom kan daarom worden toegewezen op de wijze zoals vermeld in de beslissing.

[persoon B] vordert daarnaast wettelijke rente en incassokosten over de waarborgsom. De raadsman van [persoon B] heeft [persoon A] op 6 november 2025 aangeschreven en verzocht de waarborgsom binnen veertien dagen terug te (laten) betalen. [persoon A] heeft hieraan ten onrechte geen gehoor gegeven, waarmee zij op 21 november 2025 in verzuim is geraakt om de al geleverde prestaties ongedaan te maken. [persoon A] moet daarom vanaf 21 november 2025 de wettelijke rente over het bedrag van € 27.500,00 betalen.

De vordering om incassokosten te betalen wordt toegewezen tot een bedrag van € 1.050,00, omdat dit bedrag in overeenstemming is met het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en de raadsman van [persoon B] [persoon A] op de in de wet voorgeschreven wijze heeft aangemaand. Dat [persoon B] op basis van een toevoeging procedeert is, anders dan [persoon A] stelt, geen reden aan te nemen dat hij geen recht heeft op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. [persoon A] moet de door [persoon B] gevorderde wettelijke rente over de incassokosten betalen vanaf 21 november 2025.

[persoon A] moet de proceskosten betalen

[persoon A] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten inclusief nakosten betalen. De proceskosten van [persoon B] worden in conventie en in reconventie begroot op:

griffierecht € 93,00

salaris advocaat € 2.508,00 (3 punten x € 836,00)

nakosten € 296,00 (plus eventuele verhoging, zie de beslissing)

Totaal € 2.897,00

Uitvoerbaar bij voorraad

De veroordelingen worden uitvoerbaar hij voorraad verklaard, omdat [persoon B] dat heeft gevorderd. Daartegen is geen afzonderlijk verweer gevoerd.

3. De beslissing

wijst de vorderingen af;

in reconventie

veroordeelt [persoon A] om de notaris (VAD Notarissen N.V. te Rotterdam) te vragen de waarborgsom van € 27.500,00 binnen veertien dagen na dit vonnis terug te betalen aan [persoon B];

veroordeelt [persoon A] tot betaling aan [persoon B] van de wettelijke rente over het bedrag van € 27.500,00 vanaf 21 november 2025 tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt [persoon A] tot betaling aan [persoon B] van de incassokosten van € 1.050,00, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 november 2025 tot de dag van volledige betaling;

wijst het meer of anders gevorderde af;

in conventie en in reconventie

veroordeelt [persoon A] in de proceskosten van € 2.897,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [persoon A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [persoon A] € 98,00 extra aan [persoon B] betalen, plus de kosten van betekening;

verklaart 3.2, 3.3, 3.4 en 3.6 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2026.

4064/3194